现场|郁亮:地产行业仍有机会 万科并不悲观
发布时间:2022-08-16 09:26:16来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  11月26日,万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会。董事局主席郁亮携众高管出席。会议审议表决了包括万物云分拆上市等9项议案。

  针对股东的提问——当前整个房地产市场是比较混乱的,我们也尤其看到今年有很多房企陆续出现暴雷的情况,想请问郁总对当下的房地产行业是什么样的态度。

  郁亮回复表示,其实现在行业不能叫做混乱,而是叫混沌。看空和看多的观点都有。我对当前行业的看法,还是16个字:尊重常识、回归常态、阵痛之后,仍有机会。这16个字是我代表对行业的整体看法。

  为什么把尊重常识放在第一位呢?针对刚才说到的混沌的情况,大家各有各的依据、各有各的看法,各有各的支持材料。常识告诉我们,天无绝人之路,总有路可以走。天下没有做完的生意,只有没做好的生意。常识告诉我们花无百日红。怎么办呢?你需要在这朵花还没谢的时候种下一朵花。当然说起来容易,你去种别的花,或者说寻找第二增长曲线,要做到其实并不容易,因为还有水土不服的问题。但是这是必须要做的事。所以说尊重常识是告诉我们,天下没有做完的生意,你需要做的事情是相信未来,并且为未来去播种、去下工夫。

  回归常态,很多人以为回归常态是回归过去,有很多侥幸的心态。我觉得回归常态,这个“态”不是过去,而是正常态。一路高歌猛进不是正常态,它是某个发展阶段,过了这个阶段之后就不可能高歌猛进下去了。比如说我们国家过去是高速发展阶段,现在进入高质量发展阶段。从高速到高质量,都有高字,但是不一样。行业在黄金时期要扩表,现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的,就像减肥一样。

  回到正常态,有春夏秋冬,这种季节的轮换,可能带来的就是阵痛。当我们再回到春天的时候,下一个春天跟上一个春天是不一样的,所需要的能力是不同的,做的事情也是不同的。有一个最大的改变,行业的民生属性、民生特点、民生特征会发挥得很充分。民生业务不只是由价格、供需关系决定,它还得考虑老百姓603883股吧)、政府的需求和想法。比如说一个城市要有未来,一定要吸引年轻人加入,留下来才有未来。而一个城市要把年轻人留下来的时候,要解决住的问题。如果他买不起房怎么办呢?刚开始来的时候不可能一下就买房,要租得起房子给他,这就是民生要求。民生属性相当于是给我们的行业发展过程中给了一个方向,所以这一点上我们的转变还是蛮大的。比如大家注意到刚才物业说到的,物业赚点钱是很不容易的事情,尽管万科物业做到那么大规模了,占我们集团的利润也才只有2%左右,每平方米平均是3块钱左右的物业管理费,这是属于民生业务的特点,赚小钱、赚慢钱。当你习惯赚大钱之后转到赚小钱是特别困难的事情,所以必有阵痛,还夹杂着缩表,我相信这个过程是非常痛的事情。

  为什么还说这个行业仍然有机会,我们并不悲观。那是因为中国这么大的市场,我们整个发展不均衡、不充分的。比如说相比购房需求,租赁需求没被充分的满足。万科参与了深圳很多城中村的改造,一栋栋的城中村的房子交给万科做长租公寓,我们改变了城中村里面租户的结构,给城中村带来了变化,也有越来越多的企业跟我们签了总对总的合作协议,这说明深圳有相当多的企业在吸引优秀年轻人加入到这个企业来,在刚来的时候,他们的租赁需求没被很好的满足。而我们所提供的泊寓能够满足他们的需求,所以这份需求是在的。

  很多人会说,这些需求抵销不了住宅开发带来的利润。但是我想市场是很公平的。举个例子,现在的出生人口决定了未来总人口下降是一个大概率事件,是不是住房需求都被满足了呢?不一定。因为现在城市的变迁还在进行中,城市圈、城市带还在扩展。不说新增需求,就说存量需求,中国这么多房子,每40年左右这房子可能需要更新一次。光这个需求,每年有2.5%的房子需要拿出来做更新。中国总计房子有400万亿左右,2.5%就是8万亿左右。所以说我们有的时候仔细分析这么大的市场,还能有很多的空间。

  但是即使是做开发业务,赚钱也不能赚大钱了,因为有限价,所以你的利润水平一定是被约束的。在这个情况下,我们还有哪些机会可以挖掘?未来即使是更新改造都有机会,但是它也受到民生业务的限制,我们只能拓展更多的赛道。今天我们做的这些赛道基本上还算比较成形了。万物云的分拆是我们开始的第一单,其他几个业务希望未来也能陆续上市。比如说我们的出租公寓,这个业务迎合了今天非常大的需求,现在的发展速度也很快,再经过几年耕耘,相信也能达到上市的条件。再比如说我们的物流,在这些赛道都是非常优秀的。包括物业这一块,我们的产品树还是有很多东西的,未来也会诞生上市企业出来。

  我们只能通过积少成多,把众多的围绕着城市发展、老百姓生活的方方面面,跟不动产建设的相关领域组合在一起,共同创造出价值,而不能简单从单一业务来衡量万科成功还是不成功。我想在这方面还有很多的机会可以展示出来。

  今天地产企业的标杆是中国制造业,我们如何从粗放走向精细,要跟中国制造业学习。比如家电行业的发展有这么几条值得我们借鉴。

  第一,任何时候把客户照顾好,好产品、好服务一定是关键。哪怕行业被限价,也要提供好产品、好服务。

  第二是精打细算。最近网上流传了一份我们的节衣缩食的倡议书,这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情,不是管理层要求的。我那天参加他们的讨论,他们给我举了一个例子,也让我很警醒,他们说,你知道一张黑白打印纸0.14元,彩色打印0.96元,说建议我以后就不要看彩色打印的文件,就看黑白的就可以了。我们跟制造业精细化运营相比,还可以学到很多东西。

  第三是科技运用。如果没有科技应用,我们很难做得很好,很难管理更大的规模。今天你要做更多的事情,才能赚点小钱,不靠科技就没法做更多事情。

  刚才朱保全的介绍里面,我们物业系统有1000多名科技人员。最近这个礼拜,我们跟大湾区数字研究院做了一个联合实验室,在AI审图方面建立联合实验室,借助大湾区数字研究院,帮我们提升AI审图能力。如果没有科技能力的支持是做不到的。

  如果我们传统房地产开发企业能够学到这些本领,我觉得我们未来的发展机会仍然是存在的。尊重常识、回归常态,阵痛之后,仍有机会。

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