要做最坚强的泡沫:2022年房地产业困境、突围与个人决策
发布时间:2022-08-16 09:49:56来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  最近「房地产放松」的话题屡见报端,很多人又开始蠢蠢欲动,要不要买房?要不要卖房?更偏好短期交易的,则开始犹豫要不要配点房地产股票,但是前车之鉴,又怕被埋了。

  最近北大92级的一位资深房地产从业者在同学群里做了个「夜话」。因为是同学间的夜话,所以讲的很实在,很干货。主要是分两个部分:

  房地产这个行业有多大呢,2020年有一个较为准确的数据,全国城镇住房市值约420万亿,是同期GDP的4.1倍, 而同期居民人民币总存款为218万亿。

  这个是什么概念呢,就是对一个典型的中国家庭来说,基本2/3的财产就是房子。2021年的数据我还没有去查比较权威的,这些年大致这两个数都是年同比增长10%以上。

  另一个角度,2021年GDP 114万亿,全国房地产开发投资14.8万亿,商品房销售18.2万亿,当然房地产是按照收入法算增加值计入GDP,不是直接加,但大家可以看看这个比例关系。

  业内比较权威的说法是,房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量,房地产与建筑业合计占非农就业人数约15%。

  有一个计算,如果今年房地产投资同比增速放缓8%,商品房销售额增速放缓15%,再考虑间接影响,综合会拖累GDP约2.7个百分点。

  房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方政府最大财税收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口,这么大的一个行业急剧萎缩,是国家不能承受的。

  70%的居民家庭财富,20%的GDP,40%的税收,15%的非农就业..... 房地产崩塌意味着中国居民财富的蒸发、GDP下滑、税收萎缩、严重失业。

  如果金融行业是美国的「大而不倒」,房地产毫无疑问是中国的「大而不倒」——这些数字背后都是普通百姓的安身立命,是地方政府可持续的资金支持,这些年总有些野生国师天天嚷着房地产误国,也不知道是傻还是坏。

  2016年年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这就是著名的“房住不炒”。此后,与房地产相关的各个部门陆续出台配套政策,涉及到拿地、规划、融资、购房者信贷等各个方面。

  第二是规划管理部门引导建小户型、推刚需,以北京为例,在大兴、丰台、昌平,就搞了很多90平米以下的限竞房,但实际上这个和市场需求并不匹配,这种房源量大且去化困难,同时购房者又买不到需要的房型。

  第三是金融监管部门限制开发贷,导致房企只能找信托这些影子银行曲线救国找钱,资金成本被大大抬高,很多房企拿到钱的成本年化利率都超过15%,房企综合融资成本6%以下的很少见。

  第四是销售环节的限制,各地政府出台各种花式“限购”,卡购房者社保期限,以家庭为单位计算购房资格,导致有买房资格的人越来越少,最后房企拿预售证还有各种价格方面限涨限跌的备案条件进行限制。

  第五是银行对个人购房贷款,出台各种限制、进行总额控制……这么一来,房企卖不出去房,卖出去也回不了款,久而久之负债率居高不下。

  2020年8月,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,进一步落实房地产长效机制,并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,2021年1月1日开始正式实施,这就是著名的“三条红线”,专业描述是:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

  房地产业很多年来一直被称为夜壶,总是不断被调控,每次调控时间都不长,之后总会有刺激,行业始终处在和政策博弈的过程中。这次,刚开始行业里大家也是将信将疑的,但没有想到这一次是来真的,力度大,持续时间长。

  真正给房企资金链致命一击的,是住建系统僵化的资金监管政策。这个要站在不同的立场看,政策对地方政府、对购房者或许是好的,但是对开发商非常不利,后面我还会说到这件事。

  一般来说,各地住建部门都会根据项目综合建设费用、交付使用条件、房企信用水平和经营状况等,综合确定一个监管资金标准,确定每平方米不得低于多少元,用于购置项目建设必需的建筑材料、设备,以及支付项目建设的施工进度款、税费和其他相关费用。

  像石家庄,普通住宅是3200、装配式住宅3800,北京普通住宅是5000,房企需按工程进度定向支出。

  但实际上,一般来讲,不算土地成本,大家住的塔楼,建安成本每平米也就3000左右,如果是低层板楼,会更便宜一点,加上精装,总成本也不过在每平米4000~5000间。

  这个监管一上,基本上房企卖掉的房子是按交付标准的建安成本先冻结了资金,再加上房企因为融资还面临债权方监管,几重监管之下,资金很难灵活调配使用。这些监管的存在,使得一个锅盖要盖很多个锅的房企,资金压力增大许多。

  去年11月5日发生一个事情,就是这个问题的典型注脚,世茂股份因一笔30亿不到的债务可能逾期,导致当日股债暴跌,但此时去看,世茂账上现金还有800多亿,乍一看出现这样的局面匪夷所思,实际上这就是监管资金的问题,有钱但是不能用,救急都不行。

  整体来说,2016年以来,对地产这个行业就是群殴,各个部门都是不断出台打压政策,最终合成出一个大效应,业内称为“政策合成谬误”,这个最早是孟晓苏先生讲的,就是说调控出发点是好的,单个政策看似问题也不大,但加在一起就造成了地产行业今天的困境。

  这些年,房企认真干活盖房子的不多,都把自己实质上做成了一个银行,各种加杠杆,欠金融机构、施工单位、购房者、材料商的钱,不断扩大规模。

  房企的信用都建立在房价上涨的基础上,一旦市场停滞、房价下跌(哪怕不涨),资产池不能继续升值,就会让原来模式终止,光是庞大的融资成本和运营成本就会压垮企业。

  不少房企因前期管理粗糙、盲目扩张,现在很多是产品(资产)死了,手里握一堆滞重资产、问题项目、在建工程,看资产负债表都是正的,但实际上账上一分钱没有,一清盘就会资不抵债。资产打折也没人要。恒大、融创、世贸……每一个出事的房企基本都是这样,最近行业里满世界处置资产、卖项目,但是很难卖出去。

  导致这样的局面有多重因素,政府规划不合理、房企自身产品规划设计不合适是最主要问题,这些年搞的商业地产、文旅地产、特色小镇、产业新城……都很难去经营。

  去年我做了一个统计,A股港股所有上市房企的商业地产资产,整体回报率不到3%,但这还是好的,比文旅地产那些强多了。

  很多房企这些年在政府的指挥棒下,都积攒了一个无法处置的低效资产包,市场上行时无所谓,下行时这就成了大问题。

  这是很有意思的事情。房地产行业很多企业的困境当然有自身原因,但也是政策「倾斜扶持」下的产物。文旅地产,特色小镇是我印象最深的,当年几乎没有哪个地方不鼓励支持这些项目,企业一旦对自己的目标和能力缺乏认知和定力,很容易被冲昏头脑。其实很多时候「产业政策」是负面效果。

  像当年的动漫行业,就是国家鼓励原创大量补贴,搞了一堆套利补贴的投机者进入行业,之后满地鸡毛。

  所以有时候想,企业家的定力真是重要,比如房地产行业里,能认清大势,认清自己,抵抗政策诱惑,在泡沫期维持冷静的企业,现在估计才能度过寒冬。

  民营房企现在普遍资金断流,金融机构顶多能做做展期,这个从去年下半年就开始了,但光是这个无法使房企运营状况得到根本改善,房企虽然短期不需要偿债,但没有运营资金支付工程进度款、员工薪酬,项目无法复工、新盘无法推出,长此以往项目会出现烂尾、延迟交付的情况,上访、闹事等群体事件会大量出现,将进一步打击社会购房信心,形成全行业的恶性循环。

  这是以时间换空间的短期策略,先止血。保证行业资金链不断裂,阻断行业陷入螺旋式下降的危机。目前看这是阻力最小的策略。

  最近首先是秦皇岛废除限购,允许外来人口购房,首付降低;其次是苏州调控松绑,二手房限售5年变3年,购房社保资格也有放松;周四看到上海也在放松了……相信后期跟进的地方政府会越来越多。

  真正要解决行业的当下问题,确实需要让房子涨一波,备案价需要慢慢涨,购房者都是买涨不买跌,就像股市一根阳线改变信仰一样,个人认为至少需要20~30%的涨幅才能改变行业当前局面。这就意味着之前很多的限购限价、红线都要去掉,但这个现在明显政治不正确,有点难,各地在遮遮掩掩做。

  现在其实贷款的口子已经放了,但是房企不敢贷。一是真没钱,二是也真不敢,政策风险太大。这属于刺激需求,刺激房价上扬,改变行业极度悲观预期的策略。效果多少有,不过也要看强度和力度,但是这招呢,确实是有点没法自圆其说。所以看吧,等经济实在撑不住了会用。

  这个类似美国在2008年金融危机中的操作模式,当时他们是财政部分别向房利美和房地美输送了1198亿美元和716亿美元的援助资金,后来美国房地产市场熬过了危机重新繁荣后,财政部还大赚了一笔。

  我们国家现在大手笔买走房企的一部分问题资产或者项目,也是可行的。具体来说,各地城投、平台公司入股民营房企就行了,最好是出钱不出管理,就是财务投资,化解问题房企的当下流动性危机。这样的方式,可以定点挽救几个标杆性的企业。

  任泽平说过一句话,“房地产是最坚硬的泡沫,要软着陆,避免硬着陆,用时间换空间”。经济转型既要下定决心,也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒,问题已经很大,不能拐急弯,所以我认为国家一定会救房地产。

  个人觉得救市动手晚了,应该是去年7、8月开始救,业内不少人估计,今年全行业销售收入总量会萎缩到十二、三万亿左右。最悲观的估计是政府出手救但没能救起来,参见2015股市,我们都希望这种情况不会出现。

  不仅仅是房地产,几乎所有政策转弯实在太晚、太慢了。否则即使是上海封城,都不至于搞到今天这个地步。不说去年7,8月,到11月果断出手,国家买股权、降低LPR、放限购、松贷款,房地产到现在应该已经有了显著起色。这跟进ICU一样,进晚一个小时,抢救难度高N倍。现在再不动手,后面会更困难。

  实验是这样的,上世纪50年代,哈佛大学的一个博士卡特,用老鼠进行过一次残酷的“希望”实验,他把一群实验室养的老鼠丢在水里面,看它们能坚持多久,15分钟,老鼠们就一个接一个放弃挣扎淹死了;

  第二次实验,卡特在老鼠即将淹死的时候,把它们捞出来再丢进去,这回老鼠坚持的时间竟然达到了60个小时。看到希望后,老鼠不会放弃,坚持不下去,是因为身体的能量消耗殆尽。

  民营地产商如今就像水中的一只只老鼠,如果政策边际适度宽松,企业就会积极自救,行业就能够长时间维持绷而不破,用时间来修复之前发展中积累的问题。

  人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律,人随产业走,人往高处走,符合国际规律。中国人口会持续向珠三角、长三角城市群集聚。

  近10年这两个城市群年均常住人口增量超180万人,成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人,西安人口也是净增加的,但东北、西部等不少区域近年因产业结构单一,人口呈流出趋势。人口净增加的一二线城市,房价依然可以在较长时间内看好。

  国家的愿景是优化当前土地供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式,形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。

  这个实际上有点像新加坡模式,类似其1964年推出的“居者有其屋”计划,新加坡的住房分为“组屋”和私宅。组屋是政府通过建屋发展局为中低收入群体提供的廉价公共住房,占整个住房比例80%以上;私宅是由私人房地产发展商投资兴建,完全按市场价格供应有支付能力的购买住房者,其占比不足20%。

  “房地产过度金融化”是风险之源,房企既然脱离不了银行的实质,就应该有资本充足率的要求,规范房企融资用途、防止过度融资会常抓不懈。这会导致很多房企在未来转换发展模式,不再以规模为美,而会以产品能力、特色运营能力、盈利能力作为发展特色。

  去年12月,曹德旺批评许家印恒大总共才39亿的注册资本,各种贷款居然可以做到2万亿,是贪得无厌,当然这里面他说的数字有些偷换概念,但确实是入木三分,大量房企不仅是贪,而且是没人管。

  +1,中国很多企业都有这个「过度金融化」的问题。所以房地产业和金融业一样,不是不要监管,而是不乱监管的问题

  从根本上说,我个人并不认可近些年房地产行业的急功近利,我认为在特定的地点为购房者做出合适的产品,才是房企的根本使命。

  当下,中国城镇化建设已经到了一个相对高位、人口也处于不再净增加的临界点,必须要问的一个问题是,我们还需要盖那么多房子么,各个城市都应该搞那么多购物中心、酒店么,每个城市都需要发展CBD么,还能搞那么多产业新城、高铁新城、特色小镇么?

  未来,我比较看好城市更新这个领域,在这么多年来急行军形成的城市基础上,像绣花一样去提升局部,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣,是最有意义的。

  成功的城市更新,既有硬件环境的改造,也有后续的产业导入和运营,要成为市民生活的有机组成部分。

  当然,更形象一点举例,就像把石景山首钢园区的一部分改造成谷爱凌夺冠的大跳台,就是好的城市更新。北京的798艺术区、上海的老码头和世茂深坑洲际酒店、广州的永庆坊,都是城市更新领域不同类型的成功标杆。

  打个广告,这也是我业务的主攻方向,未来希望得到大家的帮助和支持,帮我推荐可以改造的项目,介绍有意合作的资金。

  房价会不会跌,这个要从房价的构成分析。房价的构成主要是五部分:一是土地成本;二是建安成本;三是运营成本;四是各种税费;五才是利润。

  第一部分土地成本占比和特定城市有关,这也是不同城市房价不同的最大原因;第二部分建安成本,主要包括了建筑设计,后期的施工建材、安装装修、绿化、管道;

  第三部分运营成本,主要包括管理成本,营销成本以及财务成本;第四部分是税,所得税,增值税,营业税和附加税等等;

  综上,土地成本是地方政府完全决定,建安成本受通货膨胀影响一直是温和上涨的,财务成本也就是利率是金融体系决定的,前三者基本是不会跌的,房企的自主利润空间并不大。房企最多就是赔本卖,但赔本卖时,多半是这个企业流动性出了很大问题,未来房子能否顺利交付都是问题,房屋质量也不会有保障,降价卖反而不容易有成交。

  概括起来说,房子是单一供方(政府)提供,房价永远都是政府决定的,土地、利率、税费几个才是房价的关键要素,房企实际上相当于经销商,就是一跑腿的。不从这个角度理解,很难理解厦门岛上的房子为啥一平米卖七八万、苏州的房子卖四五万,而西安、成都、重庆的房子只有一两万。

  另一方面,国家超发这么多货币,总得有池子装吧,目前中国没有比房地产更有群众基础的池子。美国的股市、中国的房市,分别是经济第一、第二两个经济体的国本,两朵奇葩。长盛不衰。

  「超发货币」这个概念不赞同,但是不太影响结论,就是房价大幅下跌只能是土地成本和税减少,也就是政府收入减少,开发商做慈善也只能降10%, 当然还有个可能性就是降低建房成本。

  另外,从参与的各方来说,购房者、地方政府、开发商、银行,没有一个利益方会因房价下跌而获益,房价下跌反而会引起一系列连锁问题,比如个人的资产缩水、征收的土地拍卖价低于成本、开发商滞销、银行个人贷款断供停供。

  因此各个参与方合谋的结果自动就是房价温和上涨。高房价真正的受害者是那些还没有买房的人,但只要这个基数足够大,房地产业的游戏就能够玩下去。

  房地产这个行业固然有很多问题,整体形象也不大好,但体量及重要性巨大,国家出于稳定经济、化解风险的目的,会进行挽救,救市的各方面举措最终会造成房价近期涨一波。

  国进民退的大背景下,对相当一部分民营房企未来发展,我比较悲观。买房时一定要甄别风险,买可靠公司的产品。作为保值增值的资产,一二线城市的商品房住宅房价不会跌,流动性也不错,是不错的选择。

  一般来说,大家看到房企的宣传,大部分都不是真实的信息,都是化妆版的,由于单个房地产项目一般好几年,即便是上市公司财报,灵活调节的空间也很大。楼书更只能大致看看而已,什么千人排队摇号买房也就听听可以了,都是套路。

  举个例子,大型房企一般都有品牌管理部和客户服务部,品牌管理部其实品宣工作的比重并不大,最主要的任务是控制舆情,去删除负面新闻;而客户服务部最重要的任务也不是去做啥客户服务,服务是后期物业公司的事,这个部门的主要任务是交房,是实现房子的顺利交付,在交房过程中和稀泥,把购房者的投诉用一些小代价抹过去,比如减免点物业费、做做整改。

  要安全的买房,首先是需要识别房企会不会出问题。即将出问题的房企,从内部看,标准是现金流枯寂,业务不能正常运行,施工不能正常进行,项目不能正常交付,面临烂尾风险;从外部看,股价、债券暴跌,评级下降,不能继续实施再融资。

  个人经验,判断一个房企财务是否健康,最感性的外部指标有三个,一是商票价格;二是美元债利率;三是拿地信息;这几个信息都是公开的,现在都可以很方便地在网上查到。如果商票价格折扣严重,美元债利率高企,长期没有经过招拍挂拿地,这个企业多半是不大行。

  一是投资。如果是投资就琢磨明白一件事,这房子未来不是自己住,要分析出租是谁会住,要分析未来大致卖给谁。一般来说,小户型的租金回报率、升值速度会优于大户型,其他需要考虑的方面什么交通、环境啊,大家都懂,重点放在研究适合租房客群的需要,选择交易活跃的区域去投资,就对了。

  二是改善。这样的房子是自己接下来的第一居所,要方便未来的工作和生活。其重点我觉得是选一个自己喜欢的环境,看看未来和哪些人做邻居,选一个较为中意的物业管理公司,看看教育医疗配套、交通条件、公园配套。

  三是购买第二居所。首先在功能上要明确,第二居所不是用于日常居住,就是一个奢侈品,是锦上添花。这样的房子一般来说距离可能会更加远一点,你去的频次也不会太高。买什么样的,确实完全看自己喜欢了,丰俭由人。

  在北京,喜欢滑雪会去崇礼买个房,喜欢长城的、山景的可能在八达岭、金山岭底下置业,喜欢海滨可能买北戴河的阿那亚。类型上,可以买养老公寓、别墅,也可以买分时酒店、特色小镇上的住宅。

  一般来说,从开发商的角度看,把一个项目做出很多卖点都是很难的,每拿一块地,会在产品设计上有取舍,如果做成大杂烩,一般效果都不好。反过来,如果我们购房时希望左右逢源、面面俱到,最终结果反而容易是十三不靠,哪个诉求也不会被满足得太好,专一目标专一解决比较好。

  购房置业时,大家除了买住宅,也可以买商铺、写字楼,这几类资产,买住宅门槛最低,买商铺和写字楼都需要一定专业能力和资源。

  住宅具有最高的流动性,是最安全的资产,但回报率、租售比整体偏低,一般来说能到年2%就不错了,但住宅资产本身的价格却是逐年上涨的,弥补了租金不高的问题。

  商铺租售比会明显高于住宅,在开发商销售时,一般是按市调年租金20~25倍进行销售,也就是说租售比能到4~5%。但问题是,商铺未来的二手交易不如住宅活跃,且资产价格上涨空间也不大。

  整体来看,我们国家商业地产已经远远供过于求,有兴趣的同学,可以看看所在城市的社零消费总额,再去算算当地租金承受能力;

  第三,单独的一个商铺在租费方面没有定价权,经营业态业种也和项目整体有很大关系,没多少自主想象空间。

  写字楼资产交投活跃度也偏低、资产升值空间也不大,目前国内除了北上广深这些商务活动活跃的城市,其他城市的写字楼整体而言都是过剩严重,经济处于低位时,写字楼更是灵敏的晴雨表,租费、出租率一直很低迷,这个未来五到十年内改观的机会都不大。

  首先要关注项目的预售资金监管。从开发商的角度,是希望预售监管资金越少越好,而且在不同项目之间可以调节。

  但从购房者的角度,你的钱付给了开发商,开发商对应留出来可以将房子干到交付水准的资金就是天经地义了,由于一个项目房子不是一次卖完,即便开发商监管资金按标准留足,依然有交付风险。

  由于疫情影响,开发商延迟交付不构成违约,这个法律认可的疫情影响周期一般就是当地一级响应时间,做相应顺延,或者是开发商和购房者协商确定。如果开发商实际已经构成违约,则按买卖合同中约定计算,一般约定每逾期一天违约金为万分之一,一个月就是千分之三,最高标准有约定到每天万分之五的。

  如果已经收房,也要及时拿到购房发票、取得产权证,避免不必要的纠纷;新入住小区,应该尽快促成业委会的成立,妥善管理公共维修基金,和物业公司形成良好合作界面。

  房地产开发的A股、港股股票,伴随行业调整,最近几年也跌得非常惨。房地产开发(881153)这个板块指数从2015年的4071,最低跌到了1259,最近反弹到2000左右。

  从二级市场来看,先应该是炒“不死”吧,会炒低价垃圾股,出几个乌鸡变凤凰的,但这个除非你真有啥内幕消息,基本就是博傻,收益大风险也大。

  其次是再炒核心资产吧,这个一般都是公募基金主导,与政策调控节奏方向大致吻合,基本就是阳谋,但买这些股票涨幅有限赚钱效应有限。

  这一波行业出清,招商、保利、中海、中粮、金茂这些国资背景的问题不大,还会有增长,其他可能还有万科金地远洋几个伪国企也不错;民营房企里,龙湖旭辉新城几个企业会相对正常,融创碧桂园能不能活下来活得好都不大好说。

  最后,沾亲带故的会一起上,卖建材的、卖瓷砖的、卖涂料的、搞装修的、搞防水的……一大堆,这个里面结合低碳、环保、科技,会有不少题材股。

  这场年度演讲,将覆盖宏观大势、金融市场、数字变革和职业转型;透过企业案例,产品展示,和数据分析陪你看时代的转换、秩序的更替;帮你更辨清财富的新动向、新逻辑和挖掘财富新工具;拿出一张创新、专业、实用的「新财富」指南,陪你向未知的世界去远行。

  本场年度演讲的筹备工作自2月初启动,我们已经勇敢地迈出了从0到1的第一步,项目的招商、运营、传播已经全面启动,队伍中融合了各领域的顶尖人才和青年才俊,各条线都在如火如荼地推进中。

  目前项目正在推进到第二个阶段:我们正在物色一支顶尖的【品牌&设计】团队,并把招募这支团队的权限向公号所有的用户、伙伴、企业开放,希望你勇敢的投标、推荐身边的优秀人才和团队竞标。我们希望他(或他们):

  3. 对财富、金融有敏锐的感知力,能够理解其背后的深层次逻辑,用图像语言传达出与观点一致的气质和意蕴;

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