一个旧时代正走向终结
发布时间:2022-08-16 09:19:40来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  熟悉我们的朋友应该了解,亿翰始终坚持做深度企业研究,初心无外乎,从第三方的角度的出发,看行业,观企业,为所需者提供了解同行的途径,从他人的经验中有所汲取,有所收获,进而有所成长。

  到了2022年,虽然行业和企业发生了翻天覆地的变化,但是我们的初心始终未有改变,房地产行业虽经历阵痛期,但仍有很长的路要走,仍有广阔的想象空间,我们希望行业更好,企业也能更好。

  2021年行业难吗?比以往任何时候都难吗?可能是的,观察房地产行业的发展历程,房地产行业遭遇挑战并不是首次,各轮挑战中,虽有企业倒下,但是大多数企业都能够战胜外部挑战,顺利渡过难关,在渡过难关之后,浴火重生,发展更加风风火火,这也增强了人们战胜困难、战胜挑战的信心和勇气。

  然而到了2021年,房地产行业迎来了新的拐点,经营的难度直冲云霄,各方纷纷感觉处于水深火热之中,一连串连锁反应下,不断有房企倒下,无数房企仍在苦苦挣扎,也不乏有企业在坚持与躺平之间艰难抉择,躺平或许更轻松。

  作为信用主导的行业,当信用链条开始出现断裂,民营房企必然首当其冲,相较而言,央企、国企虽有阶段性优势,但这也仅仅在有限的时间内有效,当销售不畅,央企国企也能感受到压力之重,此轮的挑战是全局性的,所有市场的参与主体都深受其影响,从前端的金融、政府,到中端的房企、供应链,再到后端的消费者等等,唇亡齿寒毫不为过。

  行业没有绝对的好与不好,但是企业一定分好坏,只要行业在,就一定会有足够的参与者和主导者,至于谁是参与者,谁是主导者,短期内未必能够完全看得清;

  眼下的环境,我们都需要躬身入局,共同推动行业更快完成蜕变,无论是构建新模式,还是建立长效机制,方式不重要,工具不重要,顺利到达目的地才重要;

  年关难过,年年过。行业和企业所呈现出的特点,反映出一个增长快、盈利快、周转快的时代已经终结,紧随而来的是一个慢的时代,成长慢、赚钱慢、周转慢的时代,我们都需要从此刻开始做好准备,迎接慢时代,投身慢时代。

  行业增长放缓已经成为常识般的存在,这于所有人而言都不值得意外,更不值得惊叹,任何行业都会经历增长的减速,甚至于总量的萎缩,这是一个行业走向成熟的必然特征,房地产行业同样并不例外。

  从总量上看,虽然2021年全国商品房成交量创下了“双十八”记录,即销售额突破18万亿,销售面积达到18亿平米,但是从增速上看,降速发展毫无疑问。收入既作为销售业绩的后置指标,虽有滞后,但趋势具有一致性,所以收入增长减速在情理之中,也在必然之内。

  具体到企业端的数据,营业收入增长减速的趋势未变,2021年43家房企营业收入总量为45976亿元,同比增长18%,涨幅较2020年微升3个百分点,主要原因在于2020年疫情因素影响,存在低基数效应。

  其一、竣工项目总量减少,可供结算项目资源缩量,拖累了收入增长,其中有两个原因主导,一是,项目竣工节奏的主动安排;二是,由于资金压力或疫情等不确定因素的冲击,项目工程进度被动搁置等,导致项目无法于会计期内达到结算标准;

  其二、部分城市疫情散点反复,洪灾等因素干扰,持有型资产经营遭受冲击,虽然就体量而言,非地产开发业务收入尚难成规模,但若这部分业务收入不及预期也将对整体收入增长造成一定程度的负面影响。

  可以看到,收入的变动趋势,既有主观因素,亦有客观因素,但最大的客观因素在于企业可供竣工结算的项目资源总量,长期趋势看,在行业整体缩量的趋势下,个体所能分得的份额大概率也将会保持同步收缩,而在相当长的期限内,相较于地产开发业务板块,其他业务难以形成规模,或很难填补,所以企业收入在达到高点后往下或是比较明确的趋势。

  窥探房企规模的变动趋势,最直观的指标当属企业业绩目标设定,业绩目标的高低直接反映企业未来发展的想法,和对未来行业走势的判断,目标设定的变化能够直接反映未来一定阶段内,房企收入的变动趋势。

  当前环境下,规模的高增长所能带给企业的利好效应已经相对有限,整个房地产链条中各方也不再“唯企业规模论”,对于企业的认知也逐渐从规模过渡到“效益”。

  从2022年典型房企的销售业绩目标设定来看,缩量、降速已是常态,仅有少数稳健型企业,目标设定仍保持正向增长,如龙湖集团、越秀地产、建发国际控股等,其他企业则纷纷开始设定保守型目标,发展上更加谨慎,不再过度的追求规模的高增长,典型房企中,降幅最大的为建业地产,2022年业绩目标设定值为530亿元,较2021年的700亿目标减少24.3%。

  从长远趋势来看,房企高增长的基础条件已不再具备,缩量、减量将是必然的趋势,只是在减量发展的进程中,个体减量节奏会有一定差异,已经出险及资金压力较大的企业,缩量节奏更快,稳健型企业或资金压力尚可承受的企业,规模下探的速度或更平缓,这也预示着未来个体间收入变动趋势之间的差异性。

  在业务端,企业也开始主动适应慢增长阶段的新玩法,在地产开发之外,做出更多新的探索和尝试,你可以说是企业主动为之,也可以说,大势所趋,顺应趋势者生。企业尝试的新业务类型中,既涵盖房地产上下游链条,也跨地产业务范围而动,常见的业务类型包括商业地产运营、产业地产(包括产城、特色小镇)、养老产业、机器人、文化文旅、长租公寓等业态。可见,诸如此类的业务类型都有一个显著特征——长周期,政策上相对宽松,但运营难度大,想要做成功难度极大,需要耗费的资源、精力极大,与地产开发这一快速赚钱的业务截然相反,所以企业做这类业务需要有更多耐心,也需要有更持久的业务培育期。

  从利润数据上看,企业前期的经营成效已深刻呈现,利润下滑,利润率下探已经是不争的事实。43家企业的毛利润总值为9398亿元,同比下滑6%,净利润为4009亿元,同比下滑19%,毛利润率为21%,同比下滑5个百分点,净利润率为8%,同比下滑4个百分点。

  对于利润及利润率的表现,前期大家都已经有所预期,也是前期追逐规模的必然结果。利润及利润率的变动趋势有其历史必然性:

  其一、行业成熟的标志之一。利润及利润率的变动趋势与行业的成熟程度有着密不可分的关系,行业逐渐成熟,竞争越发白热化,产品价格上涨空间受限,生产要素,特别是非可再生型生产要素价格上升,双向约束之下,企业的利润空间势必受到挤压。

  其二、企业明知代价而主动为之。在高增长的阶段内,企业愿意承受无利润或微利润的代价,因为处在环境宽松,行业高增长的阶段,企业即使一定阶段内利润无法保障,风险依旧能够处在可控的范围内,金融端也不太可能完全避而远之,供应链的合作方也同样愿意与企业继续捆绑。2021年企业依旧延续着前期的逻辑思考和行为方式,对于风险,对于微利保持着高容忍度和接受度,所以在投资上仍然保持高举高打,高价土地获取依旧不遗余力,毫无疑问,企业的利润空间难有理想表现。

  除此之外,环境变化超出预期,容易赚钱的方式被阻塞,为了所谓规模目标而付出的代价已远远超过阶段性微利润本身,而是由无利润、微利润所引起的一系列连锁反应,外界对于企业的抗风险能力的各种负面猜测,进而引起舆论踩踏,金融端惜贷、断贷、抽贷等,企业深陷经营困境中,这于企业而言,风险或已不在主观可控范围内。

  其三、利润将经历修复过程,逐步稳定在合理水平。利润及利润率的下探有主观因素制约,也有客观因素影响,有阶段性因素,有相对长期的因素,随着时间的推移,各影响因素开始发生变化,利润及利润率也将迎来新的变化。

  当前,房企在成本管控,费用管理,新利润增长点探索等方面都有一定行动,外部来看,土地端,地方政府有意做出让利行为,这于行业和企业的利润修复都是积极信号,预计行业利润率将在探底后逐步修复到合理水平。

  其四、企业利润差异将常态化。即使行业利润水平向制造业过度,但个体之间的差异性仍将持续存在,各企业间业务模式、成本管控、费用管控等能力都有很大差异,所以各微观主体的利润率也不太可能回归到同一水平,个体间分化或为常态。

  行业高歌猛进,盲目发展的阶段,企业可以闭着眼赚钱,可以躺着赚钱,可以很快的赚钱,土地拿到,房子建好,卖给消费者,企业也就同步赚到了钱,不需要过多修炼内功,这个时候的企业对费用端的“小钱”没有过多关注,但随着赚钱难度的增加,企业也不得不开始小处着眼,在费用控制上下功夫。

  从三费费用的具体变动情况看,虽然费用总量仍在上行,这毫无疑问与企业的业务规模强相关,但是相对量,即费用率则整体处于下行态势,41家典型房企三费费用率为7.41%,同比下滑0.4个百分点,企业管理提效动作效果显现,管理费用率下滑1.4个百分点,由于特定阶段内(2021年),市场行情冷却,企业资金压力慎深重,房企为快速去化库存,销售费用率较2020年提升0.36个百分点至3.51%,但短期扰动难改长期趋势,费用率长期下滑的趋势已然确定。

  从企业费用率的横向对比来看,各企业之间差异明显,一定期限内,多数企业都有较大的改善空间,也就是说在费用管控上,企业仍有空间做改善,进而促进利润的改善。

  一个时代有一个时代的特征,一个时代有一个时代的高光,一个时代也有一个时代的转折。当一些迹象出现,也预示着行业的转折出现,标志着一个旧时代的终结,一个新时代的到来。

  从2016年政策开始新一轮调控开始,新时代的脚步便开始渐近,只是整个行业依然沉浸在一片繁荣的景象中,并未有过多的防备和警惕意识,依然坚持固有的模式和逻辑。然而当诸如“不将房地产行业作为短期刺激经济的手段”、“房住不炒”等政策定调不断强化时,当“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、“宅地供给两集中”等新约束接连出台时,企业才恍然大悟,“三高”的发展路径已被永远的封锁,房企必须站在政策确定的边界内,做力所能及的努力,使自己更适应形势,更适应时代,更平稳健康的发展。

  房地产行业高速发展的过程中加了太多金融杠杆,因而从防风险、控风险的角度出发,去杠杆、稳杠杆是最直接的方式,也能从源头出发控住风险源。所以无论是信托等非标融资的严监管,还是“三道红线”、“房地产贷款集中度”的政策设计,都在控风险的框架之内,迫于现实,企业也不得不加入去杠杆、降杠杆、稳杠杆的行列,以“三道红线”为基本目标推进各指标达标。

  从企业的具体表现来看,无论是暂缓拿地、不拿地,还是加快回款、加快偿债,企业的“三道红线”指标推进顺利,多家房企已顺利实现“三道红线”转绿,指标已经转绿的企业不断进行指标优化。毋庸置疑,推进“三道红线”更快转绿将是重点工作之一,而这项重点工作只是一个开始,或者说只是适应新环境、新时代的基础条件,企业需要在“三道红线”指标维持“绿”档的基础上,推动战略的变革和发展模式的迭代更新,以适应更慢的发展节奏,或者说实现有约束的发展和成长。

  回归到企业有息负债总量的数据,由于强硬、坚定的降杠杆进程推进,房企的有息负债出现下行走势,这是历史上房企有息负债首次出现负增长。2021年43家典型房企的有息负债总额为44358亿元,同比微增1.4%,较2020年下滑11.6个百分点,如果将一些表现异常的企业数据剔除,房企的有息负债总额已经进入负增长区间,个别企业有息负债总额下滑幅度已经超过20%。

  一方面,这种机械化、被动式的降债、减债方式确实成效显著,但节奏和力度的把握上缺少了灵活度,企业或放弃拿地,或抛售资产,这种种操作对于企业的可持续发展而言预计都是弊大于利,但企业机械化降杠杆背后更多的是无奈和被动,不得已而为之,又不得不为之;

  另一方面,由于“三道红线”,“房地产贷款集中度管理”等政策在制定上虽设置了温和的过渡期,但是具体执行过程中,严格程度超出政策初衷,无论是金融端,还是土地端,一致性将“非绿挡”房企拒之门外,房企自然心中有苦,但却难言,只能被动接受,被动的快节奏推进降杠杆工作,而无暇顾及降杠杆节奏过快可能带来的负面效应,作为金融端,或者资源端,其本身的核心考虑也是防风险、控风险,在此之外的考虑不多。所以虽然初衷都是好的,但各主体之间的诉求不一致,过程中缺乏沟通,又没有历史经验可以借鉴,快速降杠杆产生了许多负面效应。

  除了“三道红线”指标“转绿”工作的持续推进外,房企也在有序推动融资成本的下行,以便减轻高成本融资给企业带来的负担,低成本融资替代高成本融资,尽快偿还成本更高的融资或借款。具体到数据上看,多数企业加权平均融资成本都出现了一定程度的下行,30家房企的加权平均融资成本为5.51%,较2020年下降0.24个百分点。

  在融资环境紧缩的情况下,高成本融资也意味着风险,为了保持发展的安全性,更多采用更加标准化的融资方式,大幅缩减信托、资管或其他非标准化融资将是企业必然将采取的方式,推动融资结构优化,确保融资结构与新发展模式有更强的适配性。

  在融资端,房企也在有序推动债务期限的调整,以长换短,以更长期限的融资替代短久期的融资类型,如此调整也是为了适应环境、形势的变化,提高企业安全垫,让企业的贷款与房地产开发周期有更强的匹配度,最大限度避免陷入项目尚未完成而债务已到期,需要偿还的窘境之中。

  具体到数据上,43家典型房企的短期债务占比为30.1%,较2020年微升0.6个百分点,主要原因有两个方面:(1)2021年部分房企充分利用杠杆空间,扩大了融资规模,进入导致短期债务占比短暂上行;(2)由于融资环境紧缩,房企融资难度加大,现有存量债务无法置换,临近到期,反映在债务期限结构上,短期债务占比上升。也有多家企业长短期债务结构保持合理水平,短期债务占比持续处于低位,典型房企如龙湖集团,短期债务占比维持在10%左右,2021年将降至10%以内,为8%,短期债务保持低位无疑为企业筑高了安全垫,有助于企业有效应对短期不确定性因素的冲击。

  企业之所以能够实现高增长、快增长,其中主要原因之一就是拿到了足够的融资,借到了足够的钱,买了足够多的土地,建了足够量的房子,市场上的需求总是能够完全消化掉企业所储备的货值,而且可以很顺利的消化,企业没有过多的后顾之忧。而且,多拿地,多囤地,更多的是一种话语权和地位的象征,所以企业对于囤地乐此不疲。

  但是任何不受约束的发展最终都会有终结之日,当前显然已经到了不再适合大手笔拿地,无约束囤地的操作,当然这更多的原因在于外力的强制推动,企业开始控制拿地的节奏,控制土地的总量,更谨慎的进行投资。2021年,典型房企新增土地储备总量均出险减量,部分房企已经远离土地市场良久,从事城市更新业务的企业也限于资金端的压力而被动停工,暂缓项目推进等。

  我们都知道,2021上半年,各企业的购地热情依然高涨,再加之各地相对无约束的土拍规则助推,高价地依然层出不穷,民企,央企国企纷纷活跃在各地的土地市场中。然而,

  下半年开始,房企暴雷频发,负面连锁反应爆发,各方信任链条开始断裂,房企成为其中的最弱势方之一,资金端压力立显,民营房企集体从土地市场退出,新增土地储备总量一落千丈。央企国企虽有先天优势在,仍在土地市场上保持一定的参与,但总量和上下半年拿地量看,上半年是房企拿地的集中期,绝大多数房企全年拿地总量较2020年均有不同程度的减少。30家典型房企新增土地投资总面积为27911万平米,同比减少26%,多家房企新增土地储备总量降幅超过50%,禹洲集团土地投资总量仅为2020年同期的20%。

  由于囤地的模式已不再具备基础条件,过多的土地非但不会形成正向拉动力,反而会成为一种消耗和负担,所以,“不囤地”开始深入人心,房企开始主动的、有意识的优化土储结构,提高土储结构质量,主动消化土地储备总量,控制有效土地储备总量及土储存续比,2021年已有多家房企实现了土地储备总量的减少和存续比的下降。31家典型房企土地储备总量为148110万平米,同比减少2%。

  拿地方式选择不再以快拿地为先,生意逻辑更强。规模为先,规模主导的阶段,为了能够更快拿到更多的土地,企业拿地方式选择也更多元,像收并购、一二级联动、产业勾地等等,哪种方式能够更快的拿到土地,便优先使用哪种方式,拿地标准设定宽松,首要考虑是拿到地,风险防控意识略显微弱,所以尽管拿到可足够量的土地,但是质量上并不能完全有保障,在项目推进过程中,问题也开始慢慢暴露出来,或项目本身产权不清,推进不畅,或利润无法保障。

  时移世易,世事更迭。企业更懂得洞察投资与自身的发展适配性,投资方式选择同样多元,但在真正拿地时更审慎,不再以拿地的量和速度为首要考虑,而是效益与速度的平衡,效益第一位,在实现效益的同时,若能以更快的速度拿到地,便是最优的选择。哪种拿地方式能够给企业带来更高效益,哪种方式便会被采用,出发点只在效益上,不会仅仅因外部的所谓支持而盲目的选择某种方式拿地,如融资上的支持,地价上略微让利,更在意长期的发展,而非一时一地的利益。

  房企为何敢于融资,敢于拿地,敢于囤地?因为有快周转的模式为企业提供基础条件,资金和资源能够快速转起来,资金和资源的效率能够最大化,主打快周转的企业不在少数,因为快周转成长起来的企业更是不胜枚举。客观上说,快周转的模式确实为企业的成长,行业的进步提供了巨大助力,但现如今,房企快周转的各项基础条件已有变化,融资无限紧缩,这种情况将长期持续,慢周转或成为未来长期的必然趋势。

  从存货总量上看,房企的存货同比涨幅快速下探,2021年,43家典型房企的存货总量为101423亿元,较2020年减少6662.8亿元,同比增长7%,较2018年35%下滑28个百分点。

  存货意味着企业成本的付出,倘若存货不能有效流动,形成动态库存的有效调整、优化,那么,对企业来说,不仅不会带来发展的正向力,反而会使企业负重前行。上文我们也有提到,为了规模的快速增长,更多的获取土地储备,对土地储备的质量管控有所放松,所以其中难免有存货的积压,对于这部分存货,企业也在有序推动去化工作,将存货进行分级分类别管理,尽可能减少库存积压对企业经营发展造成的拖累。

  从周转率数据看,周转率保持上行,2021年,43家典型房企存货周转率为0.45,较2020年上升0.3。仔细观察各个企业的存货周转率变动趋势可以发现,其背后主要有三大原因:其一、原先快周转的企业,其周转率开始拐头向下,其主要原因在于外部条件限制,企业无法再度快速周转;其二、央企、国企及稳健型民营企业不断提效,运营效率较之过往有显著提升,存货周转率较之前有明显提高,如绿城中国,中国海外发展等;其三、企业加速库存去化,或存货快速增长的势头被遏制,或存货开始负增长,而另一方面,企业加速项目结转,加速资金回流,营业收入/营业成本上升,进而使得存货周转率向上。

  周转率指标反映了企业的经营效率,也是行业所处阶段的标志。快周转对应于行业的高成长阶段,当企业的周转率开始出现一致性变动,不同属性企业(民企,央企国企)的周转率变化开始出现逆转性变化,或标志着一个旧时代的终结,和一个新时代的开启。

  但是,随着企业主动去化库存动作的持续深入,存货持续下滑,企业营业收入和营业成本也将逐渐减速(负增长)并保持在稳定水平,企业的周转率或也将逐渐稳定,届时行业竞争态势和格局也已达到新的平衡,一个新阶段,新时代产生。

  当行业环境发生变化,最先有所感知的主体非房地产企业莫属。房地产行业当前所经历的一切变革和调整有其历史必然性,外部政策的存在无疑加剧了这一进程推进速度。行业和企业发展的特征开始出现扭转,企业和各行业参与方已形成的惯性思维和发展模式被打破,需要从中去开启新的探索和尝试,不管企业是否已经做好准备,都不得不被形势,被行业大势牵引着改变,拉扯着成长,这个过程一定是痛苦的,或者是不可承受之重。

  行业高歌猛进时代,人人都能成为时代的受益者,跟着行业大势崛起,人们都能成为英雄,成为众人眼中的成功者。快周转的企业一度风头强劲,被各方追捧,奉之以“行业黑马”的美称,行业造就了无数神话企业。从现实出发,快周转并不是绝对的负面词汇,若快周转本身并未对经济、社会民生等方面造成负面的影响,企业快周转的发展路径就不该被过多诟病,快周转的背后也意味着效率的提高,企业对于大势的把握。当然,若快周转的实现带来了负面的经济和社会效应,那周转快毫无疑问对于行业的向上成长起了反向力。

  长期看,房地产行业将以新的面貌呈现,各房企在历经岁月涤荡之后,也将获得新的成长,行业将呈现出五大新的趋势:

  其一、周转率并不一定会下探,效率的提高同样会拉动周转率上行,周转效率的提高将会是各方努力欲达成的目标,而非纯粹的追求快的“快周转”;

  其二、央企国企、民企都有其必然的归属,共存的生态毫无疑问将长期存在。房地产行业有其存在的必然性和必要性,而这就决定了参与其中的主体必然有多元性,各属性企业都是必不可少的参与者,唯有此才能带动行业良性竞争,并保持市场的活力。

  无论是从当前政策的逻辑还是动向来看,稳健型的企业都是支持性政策的最终受益者,政策的本质一定是保障行业的秩序,而非单一主体的稳定与否,某一单一主体稳定与否并不起决定作用,一个主体倒下并不决定全局,自有其他的主体来填补上这一主体经营不善所造成的空缺,政策不太可能会普遍救市,更不会救企业,但表现优,经营优,安全性高的企业大概率会有政策的倾斜,5月中旬,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,将陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。这一政策的出台或释放出这一信号,企业自己好才是更好的基础。

  其三、政策属地化特征明显,地方自救是最佳的路径,房企需要把握机会自救。5月16日,国家统计局公布了1-4月房地产开发投资及相关数据,各数据表现均不理想,政策出台的紧迫性已经异常明确。而最终政策的发力处只能落在各地方政府端,地方政府自主把握政策支持的出发点和突破口,有效推进行业救助,房企也需要借此机会及时救自身于水火。

  其五、历史长河中,不存在所谓成功的企业,只有不断向上,不断成长的企业,唯有不断成长,才是不负时代。历史潮流如狂风巨浪,企业置身其中,需要将短期问题放在长期趋势中考虑,顺势而为方为上策,逆历史潮流者必将被时代潮流席卷。

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