大悦城2021年年度董事会经营评述
发布时间:2022-08-12 05:31:09来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  2021年,我国经济发展和疫情防控双双保持全球领先地位,年内国内生产总值114.4万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。国民经济持续恢复,消费、投资、进出口均实现稳步提升。房地产业方面,中央坚持“房住不炒”的总基调,“去杠杆”贯穿全年。2021年前三季度,中央及地方持续加码房地产调控政策,调控方式、力度及细致度均出现了显著升级,调控“工具箱”不断丰富。四季度以来,中央及各部委积极释放稳定信号,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021年全国房地产市场小幅增长,商品房销售面积达到17.94亿平方米,同比增长1.9%,商品房销售额达18.19万亿元,同比增长4.8%。但是,在去年前三季度较为严厉的政策影响下,7月以来全国商品房销售面积、销售额单月数据同比持续下降,消费者预期转弱,行业发展承压。从各业态表现来看,2021年全国商品住宅销售额16.27万亿元,同比增长5.3%;办公楼销售额4701亿元,同比下降6.9%;商业营业用房成交9692亿元,同比下降2.0%,写字楼与商业营业用房市场压力较大。房价方面总体趋稳,2021年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨2%,涨幅已经连续7个月收窄。但随着去年四季度政策逐渐转向,预计行业将逐步回温。

  商业地产方面,2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验,消费市场仍展现出较大韧性,整体保持稳定恢复态势,并带动国内实体商业持续恢复。在全球经济增速放缓的背景下,促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展的长期战略,中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施,商业地产市场蕴含巨大的发展空间。2021年全国社会消费品零售总额44万亿元,同比增长12.5%。2021年全国新开业商业项目数量约510个(含存量改造;不含专业市场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区,商业建筑面积≥2万方),同比增加约36%,租金也迎来小幅上涨,下半年,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨0.32%。随着我国消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升,购物中心客流逐渐回升,商业地产市场继续呈现整体复苏态势,核心商圈租金水平将保持上涨趋势。同时,受宏观调控政策影响,房地产企业探索轻资产模式正加速发展,“轻重并举”的发展战略已成为当前房地产企业发展的新趋势。

  公司为中粮集团唯一的地产业务平台,旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:,其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。

  公司从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公司的优势,定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域,聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。

  公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,提供标准化、系列化的住宅与商业产品,是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域,公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善的壹号系列,形成了四条互补的产品线,满足多层次的客户住房需求。

  在商业地产领域,公司始终以创新驱动商业升级与行业发展,购物中心方面构筑了“2+X”产品线组合模式——以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,满足更多城市居民消费需求。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵,精准定位18-35岁新兴中产阶级客群,赋予产品青年文化属性,以精细化运营形成差异化竞争优势,持续巩固行业引领者的地位;大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、品位”,致力为25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心。同时,公司在一线及二线核心城市的核心地段运营多个高品质写字楼及高端酒店,打造了多元化业态。“十四五”期间,公司将坚持“轻重并举”的商业拓展模式,并以轻资产项目发展为重要战略方向,以一、二线与强三线城市为核心,加速轻资产商业项目扩张。

  2021年,面对日益复杂的外部环境,公司坚持改革为要,致力于提升内部管理能力,推动组织管控变革,激发内生活力,以保持自身的竞争力。公司坚持将企业高质量发展与国企改革行动重大部署相融合,落实国企改革“双百行动”,现代企业制度改革取得阶段性成果。公司积极应对行业政策及市场形势的变化,持续降本增效,不断提升地产开发运营环节的管控质量,开发运营效率进一步提高。公司坚持效益优先,各业态经营呈稳中向好态势:全年销售型业务签约额创新高,完成签约金额727亿元,持有型业务规模及运营收入稳步提升,商业轻重并举迈出新步伐。公司继续保持安全、稳健的资金状况,有效应对外部环境深刻变化。

  土地储备方面,报告期公司获取16个项目,目前公司已进入了全国38个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。报告期新增土地面积147万平方米,新增土储计容建筑面积327万平方米,土地款总额316亿元,平均楼面价为9,659元/平方米,平均溢价率为16%。从布局来看,新增土地储备有39%位于长三角城市群,23%位于成渝经济圈,9%位于京津冀城市群,多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末,公司土地储备可售货值约2,230亿元。

  资金管理方面,公司加强资金集中管理提升资金使用效率,拓宽融资渠道降低融资成本,在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2021年全口径销售回款764.10亿元,通过加快自身存货周转提升发展的内生动力。公司凭借良好的市场信用,创新融资形式,改善负债结构,精准把握发行时机,2021年新增借款平均成本4.63%,有效地降低了公司整体的融资成本。报告期公司发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据,控股子公司大悦城地产有限公司成功筹组6亿美元俱乐部贷款(其中1亿美元成功获得香港品质保证局签发认证为绿色贷款);公司积极探索商业物业资产证券化,形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式,成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS。报告期末,公司有息负债余额717.98亿元,长短期融资结构合理匹配并不断优化,平均融资成本降至4.91%,较年初下降0.19个百分点,处于行业较低水平。2022年1月公司再次成功发行15亿元公司债,3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%,成本较2021年进一步下降。报告期末,公司货币资金余额248.86亿元,现金短债比1.44,公司短期偿债能力较强;净负债率90.06%;扣除预收账款后的资产负债率70.31%。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

  产品研发方面,公司始终坚持绿色发展理念,将服务生态文明建设作为企业的重要责任,针对后疫情时代客户对产品的健康属性的需求,推出“3H健康居住体系2.0”。在商业地产领域,公司积极响应国家“双碳”战略,多年来秉持“绿色大悦城”的核心理念,在国内率先提出“能效目标全过程管理”模式,积极使用清洁能源,推动节能减排。2021年公司与清华大学成立“清华大学(建筑学院)-大悦城控股集团股份有限公司健康环境与高效系统营造技术联合研究中心”,聚焦室内环境健康与建筑的高效系统营造领域,合作开展“购物中心零碳转型与碳中和路径研究”,探索商业地产低碳技术,形成大悦城购物中心碳达峰碳中和行动方案。公司绿色建筑实践获得行业多项认可,如2021年北京丰台大悦春风里获得LEED金级预认证;丰台大悦春风里、武汉大悦城获得绿色二星认证。

  报告期内,公司实现营业收入426.14亿元,同比增加41.69亿元,同比增长10.84%。由于本期结算项目中低毛利项目较多,综合毛利率27.44%,同比上年31.44%下降4个百分点,与行业利润率下行趋势一致;毛利额116.92亿元,同比减少3.97亿元,下降3.28%。2021年国内零售及酒店业务逐步复苏,公司持有型业务及酒店运营收入稳步提升,投资物业及相关服务实现营业收入50.48亿元,同比增长13.74%。酒店经营取得营业收入7.66亿元,同比增长28.10%。受房地产宏观调控和信贷环境收紧影响,新房销售放缓及价格下行压力明显,参照目前市场参考价格和项目的实际销售情况,公司针对项目资产计提了减值准备,受此影响,报告期公司实现净利润7.67亿元,同比降低31.65%。本报告期权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增加,实现归母净利润1.08亿元,扭亏为盈。本报告期,新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比增加,全年经营活动净现金流-84.64亿元,同比减少186.24%。报告期末公司总资产2,127.27亿元,较年初增长6.43%;归属于上市公司股东的净资产188.38亿元,较年初增长2.66%。

  面对2021年疫情的冲击及政策调控,公司快速反应,年内项目销售业绩良好,签约额创新高,完成签约金额727亿元,较去年增长5%,签约面积287万平方米,同比下降8%。2021年银行贷款额度相对紧张,回款成为房企难点,公司通过统筹策略,积极应对市场变化,第一时间发布“加速销售回款专项措施指引”,引导项目加速销售回款,建立高效回款机制,推进难点项目解决方案快速实施,全年实现高质量回款,综合回款率创新高。全年整体去化良好,新开盘项目中,西安中粮奥体壹号四开四罄,上海中粮瑞虹海景壹号三开三罄,苏州大悦澜庭首开即罄,南昌祥云悦府首开去化率90%,多个项目首开成功代表公司产品力及品牌力不断提升。报告期,公司全口径结算金额815亿元,结算面积347万平方米,已售未结算的合同面积 372万平方米。

  2021年,公司商业遵循招商管理精细化、品牌资源体系化、过程监管透明化、管理工具数字化的原则,进一步加强标准化建设,搭建大运营管控体系,以增强品牌引领性、持续提升经营效率,并实现规模的进一步扩张。2021年公司全年获取商业项目6个,包括重资产1个,为南京大悦城;轻资产5个,位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个项目开业,武汉大悦城于2022年初开业。

  报告期末,公司商业标准产品线家(含轻资产)购物中心,包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目,累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米,平均出租率94.3%;其他非标准化产品在营项目(如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等)共6个,总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个,商业面积约178.8万平方米。

  公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标,夯实“两节一周”、原创“跨年开门红”,形成“2+1+1”全国级原创IP营销矩阵(即“大悦嗨新节、大悦超级红运周、大悦疯抢节、大悦中国开门红”等营销活动),满足目标客群多元需求,助推客流业绩提升。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元,同比增长40%;累计客流2.06亿人次,同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人,较2020年(861.6万人)提升29.75%,会员消费占比达32.1%。

  2021年公司全力推动商业轻资产管理输出项目落地,在组织建设、制度流程、投资研究等多方面共同发力,全年落地轻资产合作项目7个,其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署,另外2个项目近期签约。报告期末,公司以轻资产模式运营管理4个大悦城项目,位于天津、昆明、鞍山、长沙,总建筑面积103.2万平方米,商业面积约58.7万平方米;已签约尚未开业的轻资产商业项目6个,位于无锡、天津、绍兴等城市,商业面积约47.3万平方米。

  凭借在商业地产领域积累的核心竞争力,公司获得“ 2021年中国商业地产运营十强企业”、“2021年品牌价值典范企业”等荣誉。

  2021年,国内经济增长放缓、全球经济因疫情陷入衰退、国际贸易形势面临巨大挑战,写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为91%,均高于项目所处地区的市场平均水平,平均租金单价较上年略有上浮。公司积极拓展写字楼轻资产合作项目,已获取的中糖大厦于2021年第4季度顺利完成更新改造工程,目前新客户的招租工作已基本完成。

  产业地产方面,报告期末,公司在深圳拥有物业建筑面积约104万平方米:宝安新安片区建筑面积约31万平方米(占地约20万平方米)、福海片区建筑面积约73万平方米(占地约47万平方米)。报告期内深圳地区在运营项目11个,整体平均出租率99%。其中,中粮创芯研发中心、中粮031创意园陆续进入稳定运营期,中粮创芯研发中心获评“2021中国产业园区标杆项目TOP10”,期末出租率97.12%;中粮031创意园获评“深圳市宝安区文创培育园区”,期末出租率100%。2021年新增改造入市的中粮智造科技园,前身为来料加工厂,现已打造为先进制造专业化园区并在2021年11月开园,总建筑面积约5.3万平方米,新引入4家年产值均超亿元的智能制造行业头部企业,产业聚集度100%,成功汰换落后产能,提升资产价值。

  2021年度公司酒店业务采取多种管理创新措施提升运营管理水平。北京华尔道夫酒店、三亚美高梅酒店、三亚瑞吉酒店通过跨界合作,强化与同类酒店产品的差异化定位,有效提升产品竞争力、稳定入住率。长租公寓业务完成大悦乐邑、大悦乐邑fresh两条产品线产品标准升级,深圳区域大力推进政企合作模式,所有门店均实现人才安居房源覆盖,并获得 “青年公寓TOP30”、“2021年度最具影响力公寓企业”等奖项。

  报告期公司物业管理服务围绕品牌、运营、科技、规模等关键维度,以多业态物业管理与高质量服务,构建人民美好生活场景。2021年正式焕新物业服务品牌“大悦服务”,持续改善服务质量;成立物业管理创新技术团队,获得数项国家应用新型专利;坚持多元化布局,已进驻约30个核心城市,实现住宅、公寓、别墅、写字楼、大悦城综合体等多业态布局。报告期末,合同管理项目128个,在管项目86个,合同管理总面积约2300万平方米,其中在管面积近1500万平方米,同比快速增长。2021年公司物业获得“2021中国物业服务百强企业”、 “2021广东省物协物业服务品牌标杆企业”等行业荣誉。

  公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2021年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币1,420,030.26万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

  公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。

  公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。

  随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。

  公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。

  公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。

  公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障,形成了快速高效的开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。

  公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。四、公司未来发展的展望

  2022年,房地产政策将继续坚持“房住不炒”方向,稳房价、稳地价、稳预期,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。去年四季度以来,中央持续多次表态维护行业健康发展,按揭贷款提速,开发贷、并购贷支持力度加大,地方政府调控也有松动迹象。预计2022年,行业调控政策仍将延续这一态势,政策由全面收紧转向维稳楼市,由抑需求转向稳供给,即从之前的抑制投机需求和促进房企降杠杆,转向保交楼和满足购房者合理住房需求。进入2022年,为满足合理的住房需求,信贷支持可能加大,房贷将继续合理增长,针对刚需和改善型的购房需求,支持的配套政策有望推出。中央经济工作会议提出,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,意味着给了地方政府更大的自由去调整对房地产的调控政策。这些都将对今年市场形成较强支撑,但预期修复仍需时间,预计全年市场走势前低后高,全国商品房销售面积下降为大概率事件。购物中心方面,行业也处于不断变革之中,头部企业商业地产发展提速,改造焕新、轻资产扩张成为重要的发展模式,强大的品牌IP以及运营能力更加重要,数字化、智能化运用更加广泛。随着并购贷款发放力度加大,行业整合速度可能加快,前期高杠杆、高负债企业面临压力较大,行业正经历市场出清过程,集中度将产生变化。

  公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,“十四五”期间,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“双轮双核”的发展模式,其中“双轮”指销售型业务加持有型业务“双轮驱动”,“双核”指的是产品+服务。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活。

  公司坚持区域深耕策略,重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群,关注辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群投资机会。2022年,公司将重点投资具备良好经济发展基础、人口持续增长、房地产市场发展好的一线、强二线及三四线城市,坚持精准投资,持续优化投资结构,实现稳健扩张。

  2022年,公司将牢牢把握新发展格局对地产行业改革发展的新要求,坚定战略方向、咬定业绩目标,坚持“深化改革、固本强基、稳中求进、转型发展”年度经营方针,夯基础、降成本、提效率、抓经营、建体系、推改革,稳中求进,走好新发展之路。投资方面,公司将以发展为导向,以风控为底线,加强投资管理,强化投资战略导向,抢抓机遇赢得发展主动;运营方面,全面提升公司整体运营效率,提升交付品质,2022年公司计划新开工项目19个,新开工面积303万平方米;销售方面,公司将进一步加大库存去化力度,提高周转率,促进销售继续增长,力争实现销售金额800亿元,同时多措并举抓销售回款;商业方面,将以完善大运营管控体系、推进大会员体系深化落地作为管理提升的着力点,提升精细化管理水平和利润回报水平,推动商业专业化改革,持续发挥行业引领力,并继续以轻资产项目拓展为重要战略方向,坚持“轻重并举”拓展模式与“点面结合”发展模式,强化城市深耕与区域联动拓展,重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域,2022年轻资产商业项目拓展数量不低于2021年(7个)。

  当前受全球疫情影响,最新“奥密克戎”病毒毒株仍在全球多个国家持续蔓延,给全球经济恢复增加了诸多不确定性。虽然,我国在疫情管控上成效显著,但输入型疫情仍影响着部分城市的生产生活,也对我国房地产市场产生不利影响。

  受疫情持续扩大、通胀上行以及美联储缩表等多重因素影响,国际经济形势严峻复杂,国内经济则面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,2022年经济下行压力较大,房地产行业发展也将承压。

  “房住不炒”仍是房地产调控的总基调。2021年末,中央持续积极表态维稳房地产行业,部分三四线城市也出台相应的支持政策。但未来政策的力度、持续性及对市场的影响仍存在不确定性。

  2021年下半年以来,在连续的政策调控下,行业预期转弱,消费者观望情绪加重,春节返乡置业普遍低于预期,预计2022年消费者预期转向仍需要时间,行业发展存在一定压力。住房需求也正逐步发生变化,对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。

  面对当前房地产行业的诸多风险,公司将积极应对市场变化,秉持“稳中求进”的总基调,聚焦能力提升,深化机构改革;坚守“双轮双核”战略定力,加强投资管理,强化投资战略导向,抢抓机遇赢得发展主动;坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力,巩固商业引领地位。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活,实现高质量可持续发展。

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