新格局下2022年标杆房企怎么做
发布时间:2022-08-12 04:11:37来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  随着房地产行业进入管理红利时代,房地产市场发展逻辑发生了根本性变化。虽高毛利红利不再,但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在,稳健经营的企业被推到了舞台中央。未来能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企,将获得下一阶段的良好发展。本文将从行业市场未来走势以及标杆房企发展策略两个方面,分析探讨2022年房企高质量发展所面临的市场环境以及应对方法策略。

  (1)房地产行业良性循环和健康发展。长期来看,新型城镇化建设仍在持续推进,“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显,城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强,房地产依然是国民经济循环和满足人民群众居住需求的重要行业。随着土地供应等长效机制的健全完善,保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富,将进一步巩固行业调控的成果,夯实行业中长期发展的基础,促进行业良性循环和健康发展。

  (2)市场呈现出三大分化特征。房地产市场将进一步展现三大分化特征,一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场。标杆企业将继续坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展策略,深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。二是行业分化,国内房地产行业正在经历一次大变革与调整,行业集中度将继续提升。三是企业分化,行业利润率下行,容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

  (3)探索新发展模式,从增量开发到存量运营。标杆房企认为新发展模式一是从开发为主向开发与经营并重转变,把握好规模与成长的关系,坚持价值导向;二是坚定从重资产为主 向轻重结合转变,加大轻资产业务的发展力度;三是从同质化竞争向差异化发展转变,培育特色、形成品牌,提升能力、形成文化。同时,随着行业由增量开发转变为存量运营,从“有没有“向“好不好”转变会释放巨大内需潜力,企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理。

  2021年以来,房地产市场出现较大波动。从长期看,房地产市场高速增长阶段已经结束,消费属性与民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重成为标杆企业未来价值增长的战略选择。未来,房企在销售、投融资、管理、多元化等方面将采取以下具体措施:

  01坚持“中心城市+城市群”的区域深耕战略。随着市场不断分化,一二线和强三线城市将是主战场。房企坚持“中心城市+城市群”的区域战略,深耕经济增长好、人口净流入的重点城市,围绕现有布局做大做强做深,从规模导向到效益导向。同时,强化合同销售及回款,以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。

  02加强营销力量建设,推进数字化营销。围绕“销售去化”核心业务,房企加强营销力量建设,促进资源转化。培育自身营销力量,整合各地的销售团队,对重点项目进行营销会战。同时,推进数字化营销形成上下联动,制定“一城一策”和“一项目一策”的精准销售策略,保障全年销售目标和现金回款目标的达成。

  03坚持产品的刚性及改善性需求定位,回归居住属性。中国城镇化仍在向纵深发展的进程中,住房刚性需求和改善性需求依然旺盛。房企坚持产品的刚性及改善性需求定位,回归房屋居住属性。同时,持续推进产品系的迭代升级,涵盖规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准,并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能。

  01房企投资稳中求进,均衡协调。2022年在调控政策主基调稳定的大背景下,房企以销定投,坚持风险和收益相匹配的原则进行稳健投资,投资资源优先投向己经进入并且具有经济、产业和人口净流入优势的城市。在不动产投资开发做强做优的基础上,发展和培育不动产产业链业务,在做好主业协同的前提下,持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平。如万科强调住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务。与此同时,万科经营、服务业务的发展,也将为未来价值增长提供更多支撑。

  02房企聚焦、深耕为当下主要发展趋势,五大核心城市群和一二线、强三线城市成为房企主要投资布局的区域。如保利坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略,提升城市研判精准度,把握区域市场结构性机会;招商蛇口001979)强化区域聚焦与城市深耕,强化产融结合与内外协同;中海继续坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展策略,深耕经济增长好、人口净流入的重点城市;新城控股601155)坚持地域深耕的总策略,紧抓城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市,围绕现有布局做大做强做深。

  03房企强化合作开发、项目并购、城市更新、TOD、城市运营、产业勾地等特色化增储平台,增加优质土地储备,奠定持续稳健发展的基础。如保利发挥央企资源整合优势,加大城市更新等多元化拓展力度;万科2022 年-2024 年集中呈现一批城市更新、TOD 类的城市综合体标杆项目;华润采取公开市场拿地与收并购多渠道并举,实现精准投资,提升土储质量;新城控股通过与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资,用最少的资金成本实现最大的资本回报率;越秀地产巩固城市运营增储模式,通过服务于城市公共设施的建设,获取合理成本的优质土储。

  04拓展融资模式,优化融资结构。如碧桂园主动优化借贷结构,以更低成本的融资置换以往高成本的融资;万科通过公司债券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力;华发股份600325)充分把握政策导向,筹划新一期类REITs 额度注册、银行住房租赁类贷款、购房尾款等创新业务品种。

  01加强财务管理,保持财务稳健。如碧桂园将矢志坚持稳健的财务政策和风险控制措施,强化合同销售及回款,保障经营性现金流和投资回报率良好表现;万科坚持稳健经营、保持健康的财务状况,持续优化债务结构与融资成本,坚守“绿档”和行业领先的信用评级;远洋强化项目上经营性现金流回正周期的标准化和属地化,加强回款管理的同时控制有息负债规模,保持三道红线全绿;越秀地产将持续加强销售回款、负债管理和经营性现金流的管理。加强境内外资金的统筹,提高资金的运用效率,保持三道红线落地精益化管理模式,健全风险管控体系。

  如保利加快项目开发建设进程,落地精益管理模式,细化考核与激励机制,促进运营效率提升;招商蛇口健全风险管控体系,盘活存量资产、优化存货结构,实施精细化运营管理,加快内生增长,实现高质量内生循环发展;新城控股坚持运营优先的总抓手,以项目经营目标为核心,聚焦核心指标,通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量;旭辉则强调未来房企发展将是低负债,轻资产,高周转,高品质的模式,从粗放式到精益时代。

  如绿城中国持续推进体制机制改革、改进、改变,优化管控架构与管理模式,强化营销体系、大客服体系和风控体系;越秀加强对项目开发全周期的管理,优化产品、招采、成本和工程一体化管理,加快项目的周转和提高开发效率,保证充足销售货源;华发围绕精细化管理要求,不断完善各业务条线制度流程建设,通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整,进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系,夯实“三级管控”架构基础,系统梳理各职能公司权责关系。

  如碧桂园全力开展智能建造体系应用,首次完成了BIM+FMS+WMS+建筑机器人多机施工系统的验收,建筑机器人集群效应初步显现;新城控股通过科技应用,提高运营效率,构建全渠道经营模式,以面向未来的“芯智造”等先进工艺工法提升产品品质,以智慧工地等信息化手段提高现场管理质量,以线上线下融合的幸福商业打造行业标杆的智慧商场。

  中国经济正在向消费拉动转型,随着居民收入稳步增长、消费结构不断升级,房企长期看好中国消费市场的增长潜力。如万科巩固租赁住房“产策建造运营一条龙”的能力优势,扩大租赁住房的管理规模,为实体企业员工提供有温度的租住场景;华润持续巩固在中高端零售市场的竞争优势,多措并举推动投资组合资产价值及租金收入的稳步增长。

  轻资产业务利用标准化的管理流程、各方面资源的整合能力,依靠输出品牌、输出管理进行资产的价值盘活,以最小的代价获得最大的回报,最终实现企业扩展和发展。如华润商业管理将通过聚焦人才培养、强化商业产品力、构建全赛道经营能力等方面继续筑牢行业护城河;物管业务将全面提升服务质量稳定性,并通过重点打造标杆项目,持续构建城市空间管理与服务组织能力和核心竞争力。

  生态圈要素型业务将继续发挥服务地产主业,协同资源获取,提升品牌市场影响力的重大作用。如保利以不动产投资开发为原点,一方面以产业链价值挖掘与资产经营为主线,大力孵化健康养老等产业;另一方面以产业金融服务为基础,继续提升房地产基金管理规模和市场化程度,加强产业链投资及资本运作能力,推动产融结合。招商蛇口强化产融结合与内外协同,强化产业聚集与资产管理,着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合,积极打造邮轮、产业园区、集中商业及招商积余四大核心IP。

  在“房住不炒、因城施策”总基调下,国家陆续出台多项房地产调控政策,房地产行业已进入到低增长、低利润和低容错的时代。但房地产依旧是国民经济压舱石,在政策的作用下,房地产逐渐从类金融属性到民生属性。房地产企业将优胜劣汰,资源将向财务稳健、经营卓越,可持续发展的优秀大企业集中。未来房企发展将是低负债,轻资产,高周转,高品质的模式,从粗放式到精益时代,并走向数字化,科技化。

上一篇:【美股财报】Lululemon一 下一篇:击鼓扬帆、踔厉奋发 探索银行理财