金科股份2021年年度董事会经营评述
发布时间:2022-08-19 11:08:58来源:华体会官方平台下载app 作者:华体会体育在线登录入口

  2021年全球疫情跌宕蔓延,国际、政治经济格局持续、深刻变化。在党中央坚强领导下,全国上下齐心、持续巩固疫情防控和经济社会发展成果,精准实施宏观政策,经济持续稳定恢复,生产需求继续回升,就业、物价总体稳定,全年中国GDP达114.4万亿元,同比增长8.1%,彰显了巨大的发展活力和韧性。

  房地产政策方面,系统化调控已成常态,长效政策落地。政策调控持续加码,包括住房“限购、限贷、限售、限价”政策、房企融资“三道红线”、金融机构对房地产融资的“贷款集中度管控”、部分重点城市的“两集中供地”等。按照探索新发展模式的要求,政府将全面落实房地产长效机制,保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。

  房地产销售方面,受政策调控及部分房企信用违约影响,销售增速放缓。2021年,全国商品房销售面积17.94亿平方米,同比增长1.9%;商品房销售额18.19万亿元,同比增长4.8%。全年市场整体表现创新高,呈现“前高后低”态势,上半年市场在调控中依然保持持续上行,但下半年房地产市场销售、投资、开发均呈明显降温态势,随着调控政策不断趋严及部分民营房企信用违约影响,行业销售增速大幅放缓。

  房地产投资方面,土地市场成交明显缩量。2021年全年全国300城市土地成交量同比减少15%,成交金额同比下降7%,均为自2016年以来首次出现回落;受政策影响,2021年采取“集中供地”的22城在成交金额上已经超过58%的比重,同比增长57%。

  房地产融资方面,行业融资规模增速下降,市场流动性偏紧。2021年,房地产贷款余额达52.17万亿元,较2020年增加了2.6万亿元,同比增长5.22%,低于全部贷款增速(11.6%),新增贷款占比下降至19.1%。房地产开发企业到位资金20.11万亿元,同比增长4.2%;其中,国内贷款2.33万亿元,同比下降12.7%;随着各项政策不断加码,房地产行业融资规模持续收紧。

  公司成立于1998年,经20余年发展,公司已经具备强大的综合竞争力,是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第107位,中国民营企业500强第26位,重庆企业100强第1位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业(建筑工程)设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。

  公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施,在精耕地产主业的同时,系统性打造“地产+”竞争能力,着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力,培育新的业务增长点,形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

  地产主业以国家城市群发展战略为导向,紧密围绕“三圈一带”(即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带)、“八大城市群”进行区域战略布局,事业遍布全国23个省、直辖市、自治区,主要分布在重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。报告期内,公司获得“2021中国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市公司A股十强”等荣誉。

  智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商,以智慧服务平台为支撑,打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系,为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。

  科技产业秉承“以产促城,以城兴产,产城融合”的发展理念,围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向,构建产业综合运营服务体系。加速全国化布局,通过建设、运营高标准、高质量的产城项目,助推区域产业结构升级。同时,通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出,快速扩大产业园区在管面积,链接与服务更多行业企业。在此基础上进一步聚焦主题特色产业园区的培育,试点开展城市级产业服务,打造TO B端的企业服务平台。

  商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势,构建文、商、旅结合的新商业模式,提升体验式综合服务。随着后疫情时代来临,金科商业结合市场变化积极探索新发展模式:一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业;二是通过产商融合参与城市更新综合业务;三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验,拓展商业轻资产、代建业务。

  康养方面积极探索符合中国市场需求的康养新模式,稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态。

  2021年,国际形势复杂多变与新冠疫情交织,中国宏观经济内外承压,房地产调控升级,金融政策趋严,预售监管资金收紧,叠加市场下行,房企信用风险事件频出,行业发展面临转折与挑战。

  公司主动顺应变化,在新一届董事会和经营管理层的领导下,全力推动高质量发展,确定“一稳二降三提升”的经营发展策略,主动优化财务结构,全力抢抓销售回款,牢牢守住现金安全,积极盘活优质资产,果断聚焦经营质效,稳步推进公司可持续健康发展。

  结算规模稳步增长,业绩阶段性承压:报告期内,公司实现营业收入1,123.10亿元,同比增长28.05%;结算面积1,200.96万平方米,同比增长18.34%;结算业绩阶段性承压,实现净利润66.88亿元,同比下滑31.08%,其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元,同比下滑48.78%。公司业绩下滑的主要原因为:

  一是主要受拿地成本上升影响,报告期结算毛利率由上年的23.16%下滑至17.22%,同比下降5.94个百分点,导致毛利润下降9.74亿元;二是受房地产调控及现金流影响,公司按谨慎原则,在审慎评估项目所在市场变化后,对存在预期减值的存货等资产计提减值准备,计提金额21.62亿元,同比增长427%;三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响,投资收益较上年减少5.09亿元,同比下降39.06%。

  有息负债规模大幅压降:报告期内,为实现更好的发展质量,保持合理的杠杆水平,公司在保障现金流安全的前提下,大幅压降有息负债规模,由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

  有息负债结构持续优化:报告期内,公司始终致力于打造优质的平台,加强资金保障、优化负债结构;公司银行融资余额为419.39亿元,占比52.03%;非银行金融机构融资余额降至197.13亿元,占比降至24.45%;公开市场融资余额为189.58亿元,占比提升至23.52%。

  确保现金流安全:报告期内,公司为确保现金流安全,开展体系化的现金流管理工作,一是抢抓销售回款,提高经营性现金回款质量,实现销售回款1,853亿元,回款率1达到101%,创历史新高;二是通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正;

  三是处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

  公开市场融资渠道通畅:报告期内,公司实现境内外各类公开市场债务融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等)10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列,为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑;全年累计完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元,保持了良好的信用,得到投资者认可。

  资产负债指标平稳过渡:截至报告期末,公司资产负债结构持续优化,其中资产负债率降为79.07%,同比降低1.65个百分点;净负债率为69.51%,同比降低5.56个百分点,扣除合同负债后的资产负债率为69.17%,同比降低0.68个百分点,存货周转率为39.99%,同比增长9.99个百分点。

  信用评级水平维持稳定:报告期内,公司主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级;境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-,展望稳定,助力公司美元债成功发行。

  多元投资助力持续发展:报告期内,公司积极应对政府集中供地政策变化,坚持多元化拿地模式,获取优质土地资源,累计新增土地储备47宗,土地购置合同金额为376亿元,计容建筑面积976万平方米,投资销售比控制在40%以内,在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源;其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米,占比56%;新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线%。

  销售规模同比有所下滑:报告期内,公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款,系统提升销售力。公司及所投资的公司2实现销售金额约1,840亿元,同比下降17.56%,连续3年位列行业前二十位;房地产销售面积约1,966万平方米,同比下降12.23%,连续4年位列行业前十位;报告期内,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区3销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%,区域布局日趋合理。

  2“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念,统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司;

  3本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东省、福建省;西南(不含重庆)地区包括四川省、贵州省、云南省;华中地区包括河南省、湖北省、湖南省;华南地区包括广东省、广西壮族自治区;华北地区包括北京市、天津市、河北省、山西省;其他地区包括陕西省、辽宁省等。

  开工面积约1,485万平方米,期末在建面积约6,096万平方米,竣工面积约2,111万平方米,全年交付住宅面积约2,175万平方米,房屋套数约14.16万套;业主满意度88.44%,处于行业领先地位。

  智慧服务能力行业领先:金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商,2021年全年实现营业收入59.68亿元,同比增长约77%;归母净利润10.57亿元,同比增长71%。合约管理面积达到3.6亿平方米;在管面积达到2.4亿平方米,独立第三方占比约为58%。报告期内,金科服务正式提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务,通过各业务的深度协同赋能,实现可持续、高质量发展。

  商业运营能力稳步提升:金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线;截至报告期末,金科商业在管项目80个,在管面积307万平米,其中自持体量98万平方米;凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索,金科商业跃居商业地产前20强,荣获2021年度商业地产创新能力表现前五、2021年度社区商业运营商表现前五。报告期内,金科商业营业收入同比增长30%,EBITDA同比增长32%。

  产业运营能力全国领先:截至报告期末,金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。报告期内,先后完成潍坊智慧科技城开园运营,江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作,金科产业先后获评2021中国产业园区运营20强企业、2021中国产业园区运营商优秀品牌、2021年度产业地产运营能力榜样。

  轻资产运营能力系统提升:公司坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略指引,系统性提升了“轻资产运营能力”。报告期内,金科服务直拓独立第三方管理面积超5,000万方,第三方累计合约管理面积近2.3亿方,占比达到63%,第三方累计在管面积近1.4亿方,占比达到58%;商业运营开启“轻重并举”模式,加速轻资产项目扩张。借助成熟的定位、设计、招商、营运以及商销一体化等全链条能力,实现轻资产业务的突破;产业运营轻资产业务初见成效,为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务;代建业务发展模式日趋成型,全年实现代建项目销售金额超20亿元,新增代建储备建筑面积140万平方米,代建储备建筑面积近600万平方米,代建储备货值近500亿元。

  报告期内,公司董事会坚持“战略引领、科学决策、创新治理和专业赋能”,秉承“年轻化、知识化、专业化”原则,顺利完成第十一届董事会、监事会的换届选举工作。

  报告期内,公司在兼顾发展的同时,坚持持续回报股东信任,实现2020年度现金分红23.99亿元,分红比例约为上年归母净利润的35%,以股权登记日收盘价计算股息率达到7.85%,分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平;基于对长期发展的信心和股票价值的判断,公司适时推动实施股份回购计划,截至报告期末,累计回购股份约4,270万股,回购金额达到1.9亿元。

  报告期内,公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、美元债发行路演、投资者调研等形式多样的投资者沟通活动,并参加重庆辖区上市公司2021年投资者网上集体接待日活动,充分利用新媒体、新渠道、新方法传递企业价值,持续优化投资者结构,新纳入沪深300ESG基准指数。公司坚持开放互信、守法合规的资本市场沟通,获得资本市场广泛认可。

  公司积极响应国家号召,主动履行社会责任,以消费帮扶和纾困解难帮扶为工作重点,继续深化与重庆市慈善总会等慈善机构合作,累计投入超千万元。主动参与抗洪救灾,助力河南灾后重建;关心关爱困境儿童,组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建;持续推进贫困大学生资助,累计帮扶大学生2000余名。

  报告期内,通过持续的公益投入和社会贡献,公司先后获评“全国脱贫攻坚先进集体”、“第十一届中华慈善奖捐赠企业”、“全国农村留守儿童关爱保护和困境儿童保障工作先进集体”、“中国企业慈善公益500强”、“重庆市消费扶贫示范单位”等系列荣誉称号。

  报告期内,公司坚持打造金科形象,加强品牌宣传,策划东方人居建筑展,助力公司产品品牌提档升级。围绕中国成立100周年,策划并举办“闪闪红星放光彩”金科全国第二届儿童合唱节、六一爱心助养、党史学习和知识竞赛、第七届中国廉政书画展重庆巡展等“七-一献礼”系列活动,传承家国情怀,献礼建党百年。

  [注]权益比例为截至报告期末的数据,公司根据经营需要,可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投,相应权益比例可能会发生变化。

  截至报告期末,公司及所投资的公司期末在建项目约400个,全年新开工面积约1,485万平方米,期末在建面积约6,096万平方米,竣工面积约2,111万平方米。

  [注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。

  [注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。

  公司根据股东大会审议通过的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投,将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩,实现收益共享,风险共担,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截至报告期末,公司共有519个项目实施了房地产项目跟投,涉及总跟投资金23.57亿元,其中金科集美天宸、金科庐州樾、金科观天下等41个项目跟投已清算退出;金科天宸、金科星辰、金科九曲河等39个项目实现分红。

  根据公司2019年第一次临时股东大会审议通过修订后的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》,公司董事、高级管理人员亦不再跟投新增房地产项目。

  公司将坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,在此基础上进一步打造产业链生态圈,形成协同发展的战略格局。在发展方式上继续强调规模速度向质量效益转变,从依靠要素投入向依靠创新驱动转变。特别是要平衡好“三大关系”:一是稳健与进取的关系,要稳中有进、稳中求进;二是规模与效益的关系,在稳定规模的过程中,以效益为前提、质量为基础;三是销售型业务与经营型业务的关系,既要做优做强销售型业务,又要逐步提升经营性收入占比,打造永续经营能力。

  面对新的发展形势,公司全面分析、深入论证之后,确定“一稳二降三提升”的经营发展策略。“一稳”是指稳健发展,在规模增速上强调量入为出、稳中求进。稳健发展并非不要规模,而是根据阶段性宏观环境以及自身资源的实际情况,确定合适的规模增速,同时在稳定规模的基础上,要大力提升经营质效,进而提升公司盈利能力。

  “二降”是指降负债,降库存。降负债就是要保持三道红线和观察性指标要持续达标,实现发展方式进一步从融资驱动向经营驱动转变;降库存就是要大力消化辎重物业,并持续将现房存货规模控制在合理区间,切实提高存货周转率至行业标杆均值以上。

  “三提升”是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。提升盈利能力,就是把效益优先作为公司经营发展的第一原则,在稳健发展的前提下切实提升盈利水平。提升核心竞争能力,就是要持续的把产品力、服务力、投资力作为公司核心竞争力进行不断的提升打磨,这是公司坚持以客户为中心,并在未来能够持续获取优质项目、获得客户青睐、赢得竞争优势的根本。提升资产运营能力,就是要持续的大力培育和提升商业、科技产业园区的资产运营能力,提高持续经营性营收占比,逐步优化公司资产、收入结构。

  2022年是金科稳健发展的关键一年,公司将坚持以“正直、合作、创新、拼搏”的思想文化为引领,贯彻高质量发展战略和“一稳二降三提升”经营发展策略,构建企业生存发展的核心能力,围绕全年经营思路,全力以赴做好各项重点工作。

  在保障现金流安全方面,一是坚持“集团资金一盘棋”强制管控,提高集团资金的整体使用效率;二是坚持资金计划“三收三支”原则,严格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的规范,强化资金计划管控;三是强化回款,将“做有回款的销售”作为底线,同时抓好融资上账,确保各类资金颗粒归仓;四是积极盘活项目现金流,适时处置低效沉淀资产,不断优化资产结构。

  在生产经营方面,2022年,结合市场环境及公司高质量发展战略要求,科学谋划各项生产经营计划,探索新的发展模式,在稳健发展的基础上,量入为出、稳中求进。投资发展方面要进一步通过多元化方式拓展土地储备资源,坚持聚焦高能级城市布局的策略,持续做好城市深耕;营销方面要坚持聚焦有回款的销售,科学铺排供货节奏,提升销售质量;生产经营方面要坚持“预算牵引、动态调整、弹性应对”的目标管控机制,确保经营目标更加贴合外部环境及竞争态势,追求产出最优;竣工交付方面要坚定执行“保交付、保民生、保稳定”的经营原则,回报金科业主信任,保障业主权益。

  坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略,加强地产主业与产业链协同赋能,进一步优化产业链上下游投资布局,实现可持续经营。

  一是提高研判能力,敏锐洞察宏观形势,积极应对调控政策,精准把控市场波动,灵活调整策略战术。二是要平衡安全与发展的关系,安全重于增长,质量和效益重于规模。三是要坚持“1+6”的投资力提升模型,围绕三圈一带,聚焦八大城市群,优化土储结构。四是要持续提升产品力和服务力,深化金科产品与服务品牌印记,打造标杆项目,实现产品与服务溢价。五是要强化对标学习,深入调研全国标杆房企及地方龙头企业,取长补短,全面提升关键能力和综合实力。

  一是要强化业务协同,积极推动酒管业务整合,打造业务模式全、效率高、专业能力强的“轻资产服务平台”;二是要进一步加强外拓力度,加快打造智慧服务投资及收并购体系;三是要加快落地政企服务专业标准、体系建设,打造标杆项目,择机推出商业、办公、政府机构专属品牌;四是要加快提升美居业务规模、加强与地产的联动赋能;五是要确保工程服务外部市场化成功落地,与外部标杆企业建立战略合作关系;六是整合地产、产业、商业与智慧服务终端客户流量,构建“金科服务”社群平台,提升客户附加值。

  一是探索产业新方向,整合产业链资源,力争新兴产业园区项目落地;二是轻重并举、快速提升运营规模。重点突破园区外部委托运营业务;三是打造多元化盈利模式,提升自我造血能力,探索创新业务分成、创新园区运营增值服务等模式。

  一是打造完整的商业管理服务体系,形成“轻重并举”的发展模式,完善金科中心、金科爱琴海、金Walk三大产品线的市场化输出模式及标准;二是强化金科商业投资、定位、咨询设计及招商运营等全链条业务能力;三是在元宇宙、新型社区商业等创新领域形成专业后发优势。四是持续探索康养模式,整合标杆项目,打造产业链生态。

  截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为433亿元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

  公司根据《金科股份发展战略规划纲要(2021-2025年)》,围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力,持续提升经营质效,确保公司可持续发展。其主要体现在以下几个方面:

  公司坚持投资力为“公司高质效的火车头,公司高质量发展的基石”的角色定位,系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。坚定聚焦深耕,围绕三圈一带,聚焦八大城市群,坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略,形成科学均衡的全国化布局结构。着力提升非招拍挂拿地能力,加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等拿地能力构建和项目获取力度。通过多元拿地能力,快速拓宽高盈利项目获取渠道,提升投资综合竞争力,保障高质量发展。

  坚持以客户价值创造为导向,通过比较优势、产品创新和差异化竞争,着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品,获得客户与市场对金科产品的双重认可;坚持以“东方人居”为产品理念,在原有集美、博翠、琼华三大产品线基础上新推出和雅、都荟两条产品线大价值体系产品新主张;通过“产品+服务”的创新链接,提升全业态、全生命周期客户服务水平,不断提升客户满意度和忠诚度;牢固树立产品引领理念,持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。公司累计荣获53个国内外知名奖项,荣获国家专利12项,克尔瑞产品力排名第18位。

  公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化,整合全生命周期(准业主期、磨合期、稳定期、老业主期)客户服务内容,打造具有“金科邻里文化”特色的服务IP,塑造有客户感染力、行业竞争力和社会影响力的服务品牌,不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破,强调管理与协同并重,创新与赋能并行,加快智慧服务落地实施。坚持强化客户全生命周期管理,刷新项目基础服务品质,客户满意度维持高水平,服务力逐年提升。四、公司未来发展的展望

  当前全球疫情仍在持续,地缘政治深刻变化,俄乌冲突影响深远,世界经济复苏面临多重压力,大宗商品价格高位波动,外部环境更趋复杂严峻和不确定性。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,局部疫情时有发生,消费和投资恢复迟缓,但经济长期向好的基本面不会改变,持续发展具有多方面的有利条件。展望2022年,宏观经济增长目标为5.5%,实现这一目标的关键是加大宏观政策刺激力度,尤其是通过稳定投资,拉动消费,进而稳定经济增长。

  在经济压力加大的背景下,房地产投资是稳定经济增长的关键,房地产在国民经济中的压舱石地位没有改变。未来10-15年,我国城市化率提升到75%左右,十四五期间我国经济还将保持5%左右的增长速度,房地产行业仍然还有大需求,房地产未来长期向好的局面没有变。短期来看,疫情之后稳增长成为2022年政府的首要任务,房地产行业保持平稳健康发展对稳增长至关重要,近期宏观政策和房地产调控政愈发积极,政策总体宽松的方向逐渐清晰。在政策、信心、供需三重因素共同改善推动下,我们判断市场将在政策的刺激下逐渐触底回升,全年呈现前低后高趋势,下半年市场将出现明显改善。

  随着房地产供求关系的变化,中国房地产行业将从以房屋建筑业和开发业为主逐渐向侧重房地产经纪、物业管理、资产管理等方向转变,房地产企业也将更加注重存量物业的经营和服务。

  物业管理行业还有很好的发展空间。一方面,第七次人口普查数据表明,2020年我国城镇化率为63.89%。根据联合国和专家的预测,城镇化率将在2040-2050年达到峰值80%左右,这意味着城镇人口继续增加,房屋总量还将继续增加。另一方面,我国物业管理覆盖率还不高,很多小区没有物业管理。例如,自《北京市物业管理条例》实施以来,北京物业服务覆盖率由64.1%增加至93.7%。四川省住房和城乡建设厅印发《四川省城镇住房发展规划(2018-2022)年》提出2022年全省物业管理覆盖率达70%。

  目前国内物业管理标的属性仍以住宅为主,但行业多元业态发展的格局已初具规模,从10家上市物业服务企业统计数据来看,物业管理服务占比超过60.0%的企业有6个,物业管理服务在物业企业总业务的平均占比为63%。此外,社区增值服务超过20%的企业有5个。未来物业服务企业将逐步拓宽市场接管物业管理服务的渠道和规模,在管的商业、办公类等物业数量将有一定程度提升,同时针对医院、学校、公建甚至是城市片区的物业管理市场也都将可能成为下一个增长点。

  2021年受国内整体经济放缓影响,居民收入安全感下降,社零增速自年初高位持续回落至历史低位。地产开发企业受历史最严调控政策影响,重资产开发投入普遍减速,轻资产拓展成为市场拓展主力。2022年,政策发力着力拉动消费提升,带来新的发展预期。预计开安全性更强的轻资产业务将得到更大发展机会。

  房地产行业是国家政策调控的重点关注领域,以“三道红线”、“银行贷款集中度”、“供地两集中”等为代表的房地产供给侧改革持续深化,房地产调控的长效机制已逐步形成。同时,十四五规划对未来五年房地产行业发展确定了主基调—“房住不炒、租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”,未来“以稳为主,因城施策”的方向不会改变。如果公司不能适应政府调控政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

  当今世界正经历百年未有之大变局,综合分析国内外形势,受新冠疫情和国际经济形势复杂变化的影响,未来宏观经济增长依旧存在较大压力,房地产行业与宏观经济之间存在较大关联性,受宏观经济周期的影响较大。因此,公司能否针对宏观经济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为,将对公司业绩产生较大影响。

  房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显,各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集,公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势,将决定公司能否被市场认可,进而对公司业务和经营业绩产生影响。

  房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发,一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争,可能导致投资成本上升;另一方面多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售和集中供地政策调控,也增加了土地获取的不确定性。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力,但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本,加大经营风险。

  房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强的项目开发能力,但是近年国家陆续出台了更为严格的政策,可能导致公司房地产开发及销售周期延长,进而增加开发成本和风险,并对公司经营业绩产生负面影响。

  近年来公司业务不断拓展,经营规模不断扩大,对公司的管理能力、决策效率和风险防范等提出了更高的要求。如果公司在管理体系、制度建设、人力资源保障和风险控制等方面不能适应上述要求,公司将面临一定的管理风险。

  在公司发展过程中,需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持持续经营,公司开发资金除来源于自有资金外,还需要通过金融机构借款、发行有价证券等方式进行融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化,可能导致公司融资受限或融资成本上升,从而对生产经营产生不利影响。

  公司为了增强自身在行业中的竞争优势,未来几年可能将保持较大的成本支出规模。若项目投资失败,将会对公司的未来收益产生较大影响。

  受宏观政策及融资监管政策收紧的影响,多数民营房企融资渠道不畅。虽房地产行业政策有所放松,各地房地产调控政策已出现边际改善趋势,但受疫情和政策传递时效性的影响,行业销售回款企稳回升需合理时滞,故公司现金流可能存在阶段性承压的风险。公司将加强对融资性现金流和经营性现金流的分类管理,坚决执行“三收三支”现金流管理措施,提升资金使用效率,确保公司现金流安全稳定。

  为了坚定发展方向,服务“四位一体、生态协同”战略,确保公司在不断变化的环境中持续保持竞争力,公司将从以下十个方面系统性、深层次推动公司高质量发展。

  坚决拥护党的领导,自觉践行社会主义核心价值观;坚持抓好思想意识作风建设工作,展现“创新拼搏、追求卓越”的核心价值观,坚持“客户至上、价值创造”的经营理念。

  一是要培育创新文化,破除陈旧思想观念和体制机制弊端;二是要打造创新平台,促进创新孵化,创造新的利润增长点;三是要提升创新能力,注重研究开发能力,研究新技术、新工艺,创建新平台;四是要加强创新成果转化,及时进行应用和试点,转化为实践产出,强化投入产出效益的管理。

  优化多元的治理结构,强化“三会”健康运行,提升三会运行能力水平;在决策层面优化董事会构成,注重多元化和专业化的专门委员会设置;在执行层面要建设标准明确的选聘机制,匹配科学的中长期激励机制;在监督层面注重内、外部监督的有效性。提高董事会决策、监事会监督的责任意识和能力水平。

  推动科技与产品、生产、管理、营销的深度融合,打造数字化金科,建设大生产体系,客户营销体系、业财融合的财务体系、共享服务体系,实现业务、流程及数据在线,赋能发展和管理;利用前沿科技在生产经营全链条深度赋能,依托地产智慧化、多元化、场景化优势探索新一代信息技术下的新经济、新模式、新产业300832),推动企业价值聚变。

  一是要优化总部管理,构建紧密型企业集团;二是要实行分类管控,不同业务板块、不同区域实施差异化管理模式;三是打造系统明确、功能清晰的组织结构;四是绩效导向原则,健全绩效考核体系,确保经营决策的正确和有效。

  一是要贯彻落实坚决执行原则;二是科学制定目标和任务;三是打造善打大仗,敢打硬仗、能打胜仗的“狼性团队”;四是做到制度规范和流程合理,以制度约束标准和细化职责;五是高效沟通及时纠偏,信息传递高效准确。

  严控投资风险和资金链风险;不断提升法律法规意识,持续修订完善公司治理制度,持续加强业务合规性审查,持续加强法律法规宣讲,提高依法治企的能力和水平。

  构建科学的战略和方略制定能力,提升领导干部战略思维能力。强化哲学修养,提高理论素质,增强思维的目的性和全局性、强调前瞻性、预见性、发展性和重点性;优化知识结构,拓宽战略视野;强化战略意识,加大对宏观经济形势及各区域、各城市的房地产市场以及经营模式的研究力度,以客观精准的调查研究结论支撑战略制定,确保战略制定的科学性。

  坚持“美好你的生活”的品牌理念,持续诉求“产品美、服务好、企业强、公益善”的四大品牌主张,持续提升品牌“三度”,打造“有温度、有态度、有广度”的美好企业形象;整合优质资源,讲述好金科故事,输出好金科价值,扩大品牌影响力;完善品牌经营体系,统筹各经营板块,增强企业与社会的情感联系,获得广泛的品牌认同。

  一是充分发挥A+H股境内外上市的资本平台优势,着力提升境内外投资机构认可,全面提升境内外主体信用评级;二是提升产业链资源整合优势,加强对上下游生态圈的资本赋能,构建资本运作体系化能力;三是坚持以创造价值为核心的经营理念,打造可持续性盈利能力,回报公司股东支持,与价值投资者共同成长。

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